路線価 (2023) 東京都調布市小島町3-52-66 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市小島町３丁目５２番６６
価格時点	2023 年
駅名	調布駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,720万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,700万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万2,154 円／坪 1平米 40万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に京王線沿線に存する徒歩圏の住宅地域であり、主な需要者は調布市及びその周辺市に居住する一次取得者やマンション等の買換取得者である。当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、調布駅から徒歩約１１分と交通接近条件に優れ、住環境も良好であるため需要は底堅く、地価は上昇傾向を示している。土地の総額は４～５千万円程度、新築戸建住宅は６千万円台である。 (2) 同一需給圏は、京王線沿線で、概ね調布市内の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住し、都心へ通勤する一般個人の一次取得者層であるが、周辺地域からの転入も認められる。当該区域は調布駅徒歩圏の利便性の高い住宅地であり、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、１２０㎡前後の土地で４，０００万円～５，０００万円程度、新築戸建住宅で６，０００万円～７，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域における主な需要者は、自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例を採用した実証性の高い試算価格であり、説得力を有する。当該地域はアパート等も見られるものの、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は一般戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、投資採算性の高い地域ではない。市場における主な需要者は、対象不動産の収益性よりも居住の快適性や生活の利便性を重視するものと考えられる。したがって、このような市場性を考慮し、信頼し得る取引事例を多数収集・選択することができた実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、更に代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	調布駅南西方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市小島町３丁目５２番６６
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)中規模の一般住宅が建ち並ぶ、既成の住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 135万2,154 円 1平米 40万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 135万2,154円 1平米 40万9,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス等の影響はあるが、その影響は限定的となっており、地価動向は先行きに不透明感があるものの、上昇傾向で推移している。 (2)調布市内の不動産価格は概ね堅調に推移しており、特に主要駅徒歩圏の住宅地域は需要が高い状況が続いている。
地域要因
(1)調布駅周辺の再開発事業が進捗中であるため、調布駅周辺における利便性の向上が見込まれている。地価水準は上昇傾向にある。 (2)駅から徒歩圏で、住環境の良好な低層戸建住宅地域である。地域要因に、特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特別な変動はない。 (2)個別的要因に、特段の変動は認められない。市場競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫА０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市小島町３丁目５２番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万957 円／平米 106万1,084 円／坪
推定価格 平米 坪	36万2,325 円／平米 119万7,846 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,286 円／平米 131万3,428 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	41 ％
基準容積率	85 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市小島町３丁目５２番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,034 円／平米 111万928 円／坪
推定価格 平米 坪	34万2,023 円／平米 113万728 円／坪
標準価格 平米 坪	42万7,529 円／平米 141万3,411 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市小島町３丁目５２番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万9,672 円／平米 135万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	37万8,909 円／平米 125万2,673 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,250 円／平米 133万9,757 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市小島町３丁目５２番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,576 円／平米 100万316 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,473 円／平米 94万7,080 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,399 円／平米 120万8,009 円／坪
査定価格 平米 坪	36万5,000 円／平米 120万6,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情