路線価 (2023) 東京都調布市多摩川1-28-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市多摩川１丁目２８番７
価格時点	2023 年
駅名	西調布駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,280万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円／坪 1平米 31万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京王線沿線の調布市及び府中市南東部の事業所、共同住宅等が建ち並ぶ容積率２００％の混在地域である。纏まった土地は共同住宅への建て替えがみられている地域であり、今後は住宅用地としての需要が見込まれていくものと予測する。需要の中心は個人事業者のほか、不動産会社、投資家、個人等が考えられる。規模等の個別性によっても異なるが地価水準としては概ね３００～３５０千円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は京王線沿線で概ね調布市及び府中市南東部の住宅・住宅系混在地域の範囲。特に街路条件の比較的良好な同種地域との代替関係が強い。需要者は上記各同市に所在する法人、個人事業主、不動産業者等。駅徒歩圏の比較的高度利用が可能な地域で、需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は２８万～３５万円／㎡である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 指定容積率が２００％であり、事業所、共同住宅等が混在しているが、収益性が高いエリアには属さない。また、収益性よりも立地の希少性や総額等が考慮されて取引されることが多いものと思われる。以上から、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、２試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅系混在地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。共同住宅等の収益物件もみられるが自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を勘案し、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西調布駅南方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、事務所、アパート等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市多摩川１丁目２８番７
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	４階建程度の共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	9 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、事務所、共同住宅等が混在している地域である。今後も共同住宅への建替えがみられていくものと予測する。 (2)工場、事務所、アパート等が混在する住宅地域で、今後も同様な住宅地域として推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万7,838 円 1平米 32万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 102万8,166円 1平米 31万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 102万8,166円 1平米 31万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)調布市内の住宅地の地価は、低金利、需給動向を反映して上昇基調で推移してきたが、今後の金利の動向には留意が必要である。 (2)新型コロナウイルス感染症や原材料価価格の上昇等により景気は先行き不透明な状況にあるが、住宅需要は地域により異なるものの概ね堅調に推移。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。容積率を活用した共同住宅等が今後も増えていくものと思われる。 (2)駅徒歩圏の多摩川に比較的近い住宅系混在地域で需要は概ね普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地規模、街路条件は概ね標準的と判断される。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市多摩川１丁目２８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,288 円／平米 99万9,364 円／坪
推定価格 平米 坪	31万147 円／平米 102万5,346 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,210 円／平米 110万4,898 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	67 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＡ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市多摩川１丁目２８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万748 円／平米 96万1,213 円／坪
推定価格 平米 坪	32万7,531 円／平米 108万2,817 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,540 円／平米 104万3,175 円／坪
査定価格 平米 坪	31万6,000 円／平米 104万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	62 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都調布市多摩川１丁目２８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万9,112 円／平米 131万9,464 円／坪
推定価格 平米 坪	32万542 円／平米 105万9,712 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,419 円／平米 103万2,857 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市多摩川１丁目２８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万93 円／平米 125万6,587 円／坪
推定価格 平米 坪	39万6,251 円／平米 131万6 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,948 円／平米 111万3,950 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市多摩川１丁目２８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,275 円／平米 101万5,851 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,496 円／平米 98万6,828 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,869 円／平米 80万6,231 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情