路線価 (2023) 東京都調布市小島町1-11-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市小島町１丁目１１番２
価格時点	2023 年
駅名	調布駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 413万2,500 円
1平米当たり	1平米 125万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 545万4,900 円／坪 1平米 165万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は，概ね多摩地区の主要鉄道駅周辺に形成された商業地域である。主な需要者は，主として地縁性を有する企業もしくは収益目的の投資家や不動産事業者等であると考えられる。近隣地域は，調布駅前広場整備時事業の進捗等に伴い，徐々に繁華性を増してきた地域でもあり，相応の需要が期待できる。市場での中心価格帯は，個別性により大きく左右されるが，概ね１㎡当たり１，４００千円～２，０００千円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は主に調布市市及び周辺市における商業地域等であり、主な需要者は不動産開発業者、一般事業法人等である。当該地域は、調布駅に近い商業地域であり、店舗事務所ビルの需要が高い。新型コロナウイルスの影響は限定的となり、調布駅再開発事業の進捗による効果によって、地価は上昇傾向を示している。土地の総額は対象標準地の地積規模で１億６千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ２試算価格に適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域は調布駅北口商業地域内に位置し，自用の店舗兼共同住宅等も見られるものの，賃貸市場も比較的成熟している。すなわち，主な需要者にとって，市場性のみならず，収益性も土地価格形成の主要な指標となる。よって，本件では，実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を重視しつつも，収益価格を関連付け，代表標準地との検討も踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。一方、収益価格は店舗事務所ビルを新たに建築する事を想定して適正に試算されているが、想定要素が多いため、やや規範性に欠けると思料される。したがって、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	調布駅北方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市小島町１丁目１１番２
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	35 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	調布駅前広場整備事業等が進捗している。
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	100 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗，事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域として，調布駅駅前広場整備事業等の影響をうけつつも，その他には大きな変動要因は認められない。よって，当面の間，現状のまま推移するものと思料する。 (2)調布駅を中心とした再開発事業、駅前広場の整備事業等が進行中であり、地域要因は年々向上している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 568万6,320 円 1平米 172万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 565万3,260 円 1平米 171万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 568万6,320円 1平米 172万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 565万3,260円 1平米 171万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は，緩やかに持ち直しているが，世界的金融引き締めが，景気下押しリスクとなっている。都内の個人消費も，緩やかに持ち直している。 (2)新型コロナウイルス等の影響はあるが、その影響は限定的となっており、地価動向は先行きに不透明感があるものの、上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)駅前広場の整備等の影響を受けつつ，徐々に繁華性を増して来た地域である。一般的要因の影響を受け，地価は上昇傾向にある。 (2)調布駅に近い商業地域であり、近隣地域の繁華性は高い。新型コロナウイルスの影響は限定的となり、地価は上昇傾向を示している。
個別的要因	(1)地域内においてほぼ標準的な画地である。個別的要因の変動は特になく，市場競争力は普通程度と考える。 (2)個別的要因に特別な変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市小島町１丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万6,100 円／平米 273万1,087 円／坪
推定価格 平米 坪	86万4,101 円／平米 285万6,718 円／坪
標準価格 平米 坪	171万7,895 円／平米 567万9,361 円／坪
査定価格 平米 坪	172万 円／平米 568万6,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都調布市小島町１丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万9,921 円／平米 218万1,699 円／坪
推定価格 平米 坪	66万9,160 円／平米 221万2,243 円／坪
標準価格 平米 坪	132万5,069 円／平米 438万678 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都調布市小島町１丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万6,000 円／平米 253万2,396 円／坪
推定価格 平米 坪	77万6,724 円／平米 256万7,850 円／坪
標準価格 平米 坪	137万9,616 円／平米 456万1,010 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＴ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都調布市小島町１丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万1,470 円／平米 370万7,580 円／坪
推定価格 平米 坪	114万9,507 円／平米 380万270 円／坪
標準価格 平米 坪	206万7,459 円／平米 683万5,019 円／坪
査定価格 平米 坪	207万 円／平米 684万3,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情