路線価 (2023) 東京都調布市仙川町1-11-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市仙川町１丁目１１番１４
価格時点	2023 年
駅名	仙川駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 257万8,680 円
1平米当たり	1平米 78万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 337万2,120 円／坪 1平米 102万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は調布市及び隣接市区の駅に近い店舗等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、法人、個人事業者等である。商圏は京王線沿線居住者のほか、小田急線沿線居住者と比較的広く、少ない供給に比べて需要は底堅いエリアである。商業地の取引事例は少なく、また、取引には個別の事情も多く含んでおり、需要の中心の価格帯を把握することは困難であるが、概ね１，０００千円／㎡前後であると判断した。 (2) 同一需給圏の範囲は、調布市及びその周辺市・区で、鉄道の駅に近く、比較的繁華性の高い商業地域である。需要の中心は、地縁性のある法人や個人事業者であると考えられる。条件の良い商業地域は希少性が高く、供給が限定的な一方で需要は堅調であることから、地価は上昇傾向にある。取引価格は立地や規模によりかなりばらつきが認められるが、需要の中心となる価格帯は、概ね１，０００，０００円／㎡前後であると考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した事例は京王線沿線の商業地内で取引された事例であり、規範性の高い比準価格が求められたものと思料される。容積率２４０％のエリアに存し、収益価格はやや低めに試算された。本件においては、市場においては、立地の希少性を考慮して取引されるものと判断し、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、繁華性の高い駅前商業地域である。信頼し得る取引事例を多数収集・選択できたことから、比準価格は実証的で説得力のある価格である。また、対象地の需要の中心は事業目的であると考えられることから、適切に収益・費用を想定した収益価格も一定の説得力を有するものである。したがって、本評価においては比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仙川駅南方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	飲食店舗、小売店舗等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市仙川町１丁目１１番１４
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	４階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	16 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域である。最近では築年の古い建物の建て替えや、テナントの入れ替わりがよく見られるが、今後も活気ある商店街として発展していくものと予測する。 (2)小売店舗や飲食店の建ち並ぶ、旧来からの駅前商店街である。繁華性が高い駅前商業地域であり、需要は高い。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 321万126円 1平米 97万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 321万126円 1平米 97万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高、今後の金利動向等に留意は必要であるが、コロナ禍による営業時間短縮等の制限が解除され、市内商業地の地価は上昇基調で推移している。 (2)コロナ禍の影響もやや落ち着き、調布市内における商業地域の需給は、以前の状態に戻りつつある。
地域要因
(1)人通りが多く、新規店舗の出店も多い活気ある商店街である。出店ニーズは底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)繁華性の高い駅前商業地域であり、希少性も高い。地域要因に、特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に、特段の変動は認められない。市場競争力は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市仙川町１丁目１１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万6,100 円／平米 273万1,087 円／坪
推定価格 平米 坪	86万4,101 円／平米 285万6,718 円／坪
標準価格 平米 坪	105万3,782 円／平米 348万3,803 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市仙川町１丁目１１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万750 円／平米 234万9,740 円／坪
推定価格 平米 坪	85万1,237 円／平米 281万4,190 円／坪
標準価格 平米 坪	102万1,893 円／平米 337万8,378 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市仙川町１丁目１１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万3,093 円／平米 239万545 円／坪
推定価格 平米 坪	66万9,190 円／平米 221万2,342 円／坪
標準価格 平米 坪	101万5,463 円／平米 335万7,121 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都調布市仙川町１丁目１１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万1,850 円／平米 314万6,816 円／坪
推定価格 平米 坪	100万6,802 円／平米 332万8,487 円／坪
標準価格 平米 坪	106万9,928 円／平米 353万7,182 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情