路線価 (2023) 東京都調布市布田4-19-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市布田４丁目１９番１１
価格時点	2023 年
駅名	調布駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 304万1,520 円
1平米当たり	1平米 92万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億9,500万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 416万5,560 円 1平米 126万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億9,500万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 416万5,560 円／坪 1平米 126万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね多摩地区の主要駅周辺に形成された商業地域。需要者は主として地縁性を有する企業等であるが、規模によっては比較的大手のサービス業、商業ビル経営者等も考慮される。地価は、駅前広場整備の進捗、駅周辺商業施設の更新等向上的地域変化のなか、近時、新型コロナを含む一般的要因等に不安定要因も存するものの地価は上昇傾向にある。地価水準は個別性等により大きく異なるが概ね１，０００～１，５００千円／㎡程度と把握される。 (2) 同一需給圏は調布市及び隣接市の商業地域の範囲。特に駅に近い同種地域との代替関係が強い。主な需要者は法人、不動産業者等である。繁華性は高く、店舗、事務所、共同住宅等の需要が高い。店舗等の賃貸需要は概ね堅調で、顧客の地縁的選好性等に支えられている。需要の中心となる価格帯は１１０万～１３５万円／㎡である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した事例は事例数の制約から広範囲に及ぶ同一需給圏内の類似地域等に所在する事例を採用、その試算過程に十分な検討を要するもののほぼ妥当と認められる。本件は調布駅南口商業地域内に所在、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、自用の店舗兼共同住宅等も見られるなか賃貸市場も比較的成熟していることから本件では、実証的と判断される比準価格を重視しつつ、収益価格も関連付け、類似の標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、２試算価格は適正に査定されていると判断される。比準価格は調布市、府中市の商業・近隣商業地域の事例から試算されたものであり規範性は高い。店舗等の賃貸需要は堅調であるが住居系も混在していることから収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を中心に収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	調布駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市布田４丁目１９番１１
標準地の範囲
東	10 m
西	45 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所、共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	調布駅前広場等整備事業等が進捗中。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)調布駅を中心とした再開発事業、現在進行中の駅前広場の整備事業等の影響により向上的地域変化が認められる。地価は近時、明らかに上昇傾向にある中、新型コロナ等不安定要素もあり様相を変化させる可能性もある。 (2)店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も同様な地域として推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所、共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅接近性、マンション需要の程度等により様相を異にするものの、近時、新型コロナ等不安定要素もあるなか、地価は総じて上昇傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症や原材料価価格の上昇等により景気は先行き不透明な状況にあるが、住宅需要は地域により異なるものの概ね堅調に推移。
地域要因
(1)駅前広場整備の進捗、駅周辺商業施設の更新等向上的地域変化の中、新型コロナを含む一般的要因に不安定要因もあるなか、地価は上昇傾向にある。 (2)駅に近い繁華性の高い商業地域で需要は堅調。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。角地としての優位性を有する。その他要因にあっては周囲の状況を含め地域的にほぼ標準的で選好性も同様と認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市布田４丁目１９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万750 円／平米 234万9,740 円／坪
推定価格 平米 坪	85万1,237 円／平米 281万4,190 円／坪
標準価格 平米 坪	125万7,366 円／平米 415万6,852 円／坪
査定価格 平米 坪	130万 円／平米 429万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都調布市布田４丁目１９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万6,000 円／平米 253万2,396 円／坪
推定価格 平米 坪	77万6,724 円／平米 256万7,850 円／坪
標準価格 平米 坪	120万2,359 円／平米 397万4,999 円／坪
査定価格 平米 坪	124万 円／平米 409万9,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都調布市布田４丁目１９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万1,850 円／平米 314万6,816 円／坪
推定価格 平米 坪	100万6,802 円／平米 332万8,487 円／坪
標準価格 平米 坪	135万5,050 円／平米 447万9,795 円／坪
査定価格 平米 坪	140万 円／平米 462万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＡ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都調布市布田４丁目１９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万2,878 円／平米 229万655 円／坪
推定価格 平米 坪	72万4,750 円／平米 239万6,024 円／坪
標準価格 平米 坪	122万4,240 円／平米 404万7,337 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＡ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都調布市布田４丁目１９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万5,501 円／平米 368万7,846 円／坪
推定価格 平米 坪	101万8,069 円／平米 336万5,736 円／坪
標準価格 平米 坪	126万6,255 円／平米 418万6,239 円／坪
査定価格 平米 坪	130万 円／平米 429万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	438 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情