路線価 (2023) 東京都調布市上石原1-13-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市上石原１丁目１３番１
価格時点	2023 年
駅名	西調布駅 から 690m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,600万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円 1平米 35万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,600万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円／坪 1平米 35万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、調布市や府中市及びその周辺の幹線もしくは準幹線道路沿いの混在地域である。近隣地域は中層の店舗付共同住宅や事業所等が見られるが、まとまった土地の場合は路線型の商業施設としての需要も考えられる。需要者には同一需給圏内に地縁性をもつ法人、個人事業者等のほか、開発業者、投資家等が想定される。規模の大小などの個別性が強いので総額は把握しづらいが、単価としては３０～４０万円／㎡前後が価格の中心である。 (2) 同一需給圏は、調布市及びその周辺の市を圏域とする幹線道路沿いの地域である。需要者は調布市及びその周辺市の法人や個人事業者、不動産業者等である。店舗兼共同住宅や店舗併用住宅としての利用が多く繁華性はあまり高くないことから商業地としての需要は限定的であるが、特にマンション用地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。商業地の価格は個別性が強いが、需要の中心となる価格帯は、３０～４０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いで容積率が高いなど、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。最寄駅からの接近性にも優れてマンション需要もあり、開発を前提にした価格水準も形成されている。一方、収益価格は高い賃貸需要を反映して概ね妥当な価格が求められたと思料するが、算定過程で想定要素を含み流動的な側面も有している。よって本件では市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域においては、自己利用や店舗兼共同住宅のものが多く純粋な投資用不動産の取引は少ない。また、賃貸市場においても１階店舗、２階以上が住居のものが多く十分な収益が見込めないため、収益価格はやや低位に求められたと考えられる。したがって本件では、収益性を重視する商業地域の評価であるため、市場の実態を反映した比準価格を重視しつつも、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西調布駅北西方
距離	690 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、マンションが混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市上石原１丁目１３番１
標準地の範囲
東	90 m
西	0 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地区計画区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、幹線道路沿いに店舗兼マンション、店舗・事業所、戸建住宅等が混在して建ち並ぶ路線沿いの地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。 (2)店舗兼住宅、マンションが混在する路線商業地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 118万3,548 円 1平米 35万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 112万734円 1平米 33万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 112万734円 1平米 33万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源高の影響などを受けつつも、新型コロナウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進むなか、基調としては持ち直している。 (2)景気の持ち直しの動きが見られる中、低金利を背景に地域や用途により濃淡はあるものの、全体的に需要者の購入意欲は積極的である。
地域要因
(1)地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、利便性を反映して需要が高く、上昇基調にある。 (2)店舗兼共同住宅や店舗併用住宅が見られる繁華性のあまり高くない幹線道路沿いの地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＡ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都調布市上石原１丁目１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万5,946 円／平米 144万1,237 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,001 円／平米 146万1,255 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,502 円／平米 121万1,656 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	南
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市上石原１丁目１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,825 円／平米 115万6,521 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,023 円／平米 117万400 円／坪
標準価格 平米 坪	33万863 円／平米 109万3,833 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫА０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市上石原１丁目１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,385 円／平米 177万3,289 円／坪
推定価格 平米 坪	50万6,641 円／平米 167万4,955 円／坪
標準価格 平米 坪	42万100 円／平米 138万8,851 円／坪
査定価格 平米 坪	43万3,000 円／平米 143万1,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市上石原１丁目１３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万9,183 円／平米 131万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	39万5,345 円／平米 130万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,935 円／平米 117万109 円／坪
査定価格 平米 坪	36万5,000 円／平米 120万6,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情