路線価 (2023) 東京都調布市八雲台1-25-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市八雲台１丁目２５番１６
価格時点	2023 年
駅名	布田駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5,270万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万9,094 円 1平米 39万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5,270万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万9,094 円／坪 1平米 39万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね調布市内を中心に隣接市域等にあって店舗併用住宅等の見られる街路沿いの地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ法人、個人事業者等のほか個人も含まれる。繁華性は低く店舗需要は限定であるものの南北を結ぶ街路沿いの地域として居住のほか事業所等の需要を含め一定の需要が存し、現在、地価は上昇傾向にある。地価水準は個別性等により異なるが概ね３５０～５００千円／㎡前後程度が多いと把握される。 (2) 同一需給園は、調布市内の近隣商業地域を中心に、世田谷区西部、三鷹市、調布市等の隣接市の近隣商業地域である。需要者は、地元の事業会社及び不動産投資会社等または分譲マンション業者と思われる。需要の中心価格帯は、規模等により少しばらつきがあるが、分譲マンション等の開発業者は、面大地であれば、需要があり高額な取引価格となる。店舗付中高層の住宅としての需要は高く、土地のみで㎡あたり４００千円から４６０千円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本件地域は街路沿いの収益用途併用住宅等が見られる地域にあって、現況、自用目的による店舗、業務等用地としての取引が比較的多いと認められ、収益性が充分に取引に反映されるまでには至っていないと認められる。よって、本件では、より実証的と判断される取引事例を基礎とした比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象不動産の近隣地域は、幹線道路沿線の店舗付住宅等が連担する商住混在の近隣商業地域。主として店舗の顧客は日用品を購買する背後地の住民であるが、住宅等も混在し、繁華性の程度は少し劣り収益性は低い。よって、収益価格は低く抑えられているため、比準価格を標準として代表標準地との検討も踏まえて収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	布田駅北方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市八雲台１丁目２５番１６
標準地の範囲
東	10 m
西	0 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	11 m
面積	130 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路沿いの地域にあって、特段の地域要因変動は認められず、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価は近時、上昇傾向にあると認められる中、新型コロナの影響等を含め不安定要素も存する。 (2)低層の店舗併用住宅が多く見られる繁華性の低い近隣商業地域で、最寄駅から徒歩圏に存することから住宅地としての需要が高まることが推測されるが、当面現状のままは推移していくものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万5,624 円 1平米 40万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅接近性、マンション需要の程度等により様相を異にするものの、近時、新型コロナ等不安定要素もあるなか、地価は総じて上昇傾向にある。 (2)新型コロナウィルス感染拡大の影響は限定的であり、物価高騰下ではあるが、新築住宅及びマンション販売は低金利のために上昇している。
地域要因
(1)地域的変動はない。店舗需要は限定的な街路沿いの地域であるが一定需要が存し、新型コロナの影響等不安定要因もあるなか、地価は上昇傾向にある。 (2)幹線道路沿いの商住混在地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。地価の上昇率は微増に留まる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。地域内にあってほぼ標準的な画地であり、需要の程度もほぼ標準的で市場競争力は中位程度にあると認められる。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市八雲台１丁目２５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,288 円／平米 99万9,364 円／坪
推定価格 平米 坪	31万147 円／平米 102万5,346 円／坪
標準価格 平米 坪	37万104 円／平米 122万3,564 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	67 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫА０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市八雲台１丁目２５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万6,679 円／平米 164万2,021 円／坪
推定価格 平米 坪	50万2,639 円／平米 166万1,725 円／坪
標準価格 平米 坪	46万292 円／平米 152万1,725 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市八雲台１丁目２５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万9,183 円／平米 131万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	39万5,345 円／平米 130万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	41万9,687 円／平米 138万7,485 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市八雲台１丁目２５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,825 円／平米 115万6,521 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,023 円／平米 117万400 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,104 円／平米 121万340 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情