路線価 (2023) 東京都町田市金井ヶ丘4-1912-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 町田市東京都町田市金井ヶ丘４丁目１９１２番７
価格時点	2023 年
駅名	鶴川駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田急小田原線等沿線駅を最寄りとする、町田市及び隣接周辺市の住宅地域。需要者は圏内居住の一次取得層のほか、駅接近性、都心接近性等に着目した他地域の転入者等が想定される。需要者は利便性を重視するとともに、支払能力の範囲内での取得を主眼とすることから、総額を抑えた取引が多く観察される地域である。市場の中心的価格帯は、１５０㎡程度の土地で１８００～２５００万円程度、新築戸建物件は３０００～４０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、町田市内の小田急線沿線各駅より徒歩又はバス便を要し、戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者としては、同エリアに居住する地縁性を有する一次取得者が大半を占める。市場における中心価格帯は、土地が２０００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に少人数向け賃貸用共同住宅等の収益物件が観察されるが、土地まで含めた投資需要は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地で、ミニ開発による自用目的取引が主体であり、類似取引事例から求めた相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年からの価格形成要因の変動、近時の市場動向等を踏まえ、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、戸建住宅を中心に共同住宅も散見される既成住宅地域で、自己使用目的での取引が大半であり、収益物件については、土地活用の観点から建設されたものが多い。対象不動産はやや駅距離があり、土地価格に見合う賃料収入が得られないことから、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鶴川駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅とアパートが見られる丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	町田市東京都町田市金井ヶ丘４丁目１９１２番７
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)やや道路の系統連続性に劣り起伏のある地域であるが、鶴川駅から徒歩圏内に存し、総額及び利便性を重視する需要者に対応した開発が可能な地域であり、当面現状を維持するものと予測する。 (2)最寄駅よりほぼ徒歩圏の丘陵地に存する住宅地域で、近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、現況を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性や収益性に優れる平坦地への需要は底堅いが、総額、部屋数の確保等需要者の希望に対応したバス便、丘陵地の物件にも需要が認められる。 (2)コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動産市場においては持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)駅周辺の整備開発が見込まれる鶴川駅から徒歩圏内の住宅地域である。やや起伏のある地域であるが、地域への需要は安定的である。 (2)近隣地域は、若干駅距離のある丘陵地に存する住宅地域であり、特筆すべき地域要因はなく、地価も概ね横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)道路方位は南西で、地域内で標準的な画地であり、個別的要因に特に変動はない。 (2)南西側幅員６．０ｍ市道に面し、日照・通風等の居住環境がやや優る。その他の特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市金井ヶ丘４丁目１９１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,372 円／平米 54万3,414 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,194 円／平米 54万6,131 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,072 円／平米 42万100 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	建築協約
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＭ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市金井ヶ丘４丁目１９１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,928 円／平米 56万1,782 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,596 円／平米 55万766 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,497 円／平米 41万8,199 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市金井ヶ丘４丁目１９１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万8,047 円／平米 62万1,683 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,261 円／平米 60万2,555 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,712 円／平米 44万8,664 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＡ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市金井ヶ丘４丁目１９１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,235 円／平米 51万3,207 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,843 円／平米 48万8,769 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,336 円／平米 42万4,279 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情