路線価 (2023) 北海道江別市牧場町27-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 江別市北海道江別市牧場町２７番５
価格時点	2023 年
駅名	高砂駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	721万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	733万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円／坪 1平米 3万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江別市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が多いと思われるが、札幌市等からの転入者もみられる。駅へは多少距離があるものの、買物施設等への接近性は概ね良好で、周辺では、高値の取引もみられ、土地価格は上昇している。土地は規模７０坪程度で７００万円から７５０万円程度。中古戸建物件価格は、建物の規模、建築年数等によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は概ね江別市内に存する中位の住宅地。需要者は概ね市内の居住者で、一部に札幌市等からの流入も見られる。市内中位の住宅地で、需要はこれまで堅調であったが、利便性の優る地域の急激な地価上昇の影響もあり、現在は需要が増大傾向にあると判断する。土地は１，０００万円以下、戸建物件は中古で１，０００万円台半ばから後半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、正常取引の事例より求めており、市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は第１種低層住居専用地域の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため適用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 戸建住宅地で自用目的の取引が主であり、利便性から収益物件に対する投資はあまり見られない地域特性である。収益性に着目した理論的な収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、売物件の水準や地元精通者の意見も参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高砂駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江別市北海道江別市牧場町２７番５
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	20 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅等へはやや距離がある立地にあるものの、利便施設等への接近性は概ね良好である。市内全体の土地需要が旺盛な状況を反映して、地価は上昇傾向である。今後も上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。住宅地不足に起因する需要増大から地価は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 23.5 ％
2022年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 25.5 ％
2019年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)石狩５市は、土地不足等から、地価上昇が続いている。その他の地方都市は一部の地域を除き、衰退傾向で地価下落が続いている。 (2)金融緩和等の影響から、戸建住宅地に対する需要は強い。高値取引も見られる等、コロナ禍の影響は認められない。
地域要因
(1)駅へはやや距離があるが、買物施設等への接近性は概ね良好な地域である。市の土地需要は旺盛で、当地域の地価も上昇。 (2)特に変化はないが、江別市内に新規分譲地がほとんどないこともあり、需要増を反映して地価は上昇している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市牧場町２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,813 円／平米 8万8,644 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,685 円／平米 8万8,221 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,685 円／平米 8万8,221 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市牧場町２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,343 円／平米 10万3,620 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,424 円／平米 10万7,194 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,167 円／平米 10万6,344 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市牧場町２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,345 円／平米 8万485 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,303 円／平米 9万3,570 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,303 円／平米 9万3,570 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市牧場町２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,582 円／平米 9万7,798 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,819 円／平米 11万5,112 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,819 円／平米 11万5,112 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情