路線価 (2023) 東京都町田市森野4-181-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 町田市東京都町田市森野４丁目１８１番４
価格時点	2023 年
駅名	小田急町田駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,180万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円／坪 1平米 20万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ横浜線沿線で、町田市及び隣接市の圏域に存する中小規模一般住宅地域である。需要者は、この圏域内に居住する一次所得者層が大半を占める。市内でも、バス便利用地域であり、利便性にやや劣る地域であるが、周辺地域の需要の高まりも受け、地価は若干の上昇傾向で推移している。取引価格は、新築戸建住宅で総額４，０００万円～５，０００万円程度が取引の中心となる価格帯である。 (2) 同一需給圏はＪＲ横浜線、小田急小田原線等沿線駅を最寄りとする町田市及び隣接の住宅地域。主たる需要者は物件の価格水準に応じて、圏内居住の一次取得層、買換層で、最寄駅からの都心接近性等を志向する他地域からの転入者も見られる。やや駅から距離があるものの町田駅へのバス便は多いため、需要は概ね安定的である。市場の中心的価格帯は土地で３０００～４０００万円程度、新築戸建物件は４５００～５５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域の周辺地域にはアパート・マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が支配的であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 標準地は駅から概ね平坦なバス便地域である。自用の一般住宅が大半を占め、周辺に新築アパートは把握されるが、投資目的の土地取得需要は低調である。土地価格に見合う賃料が見込めず、収益価格は低位に求められた。自用目的取引が主体の快適性を重視する住宅地で、代表標準地との均衡に留意し、前年からの価格形成要因の変動や市場動向等を踏まえ、類似の取引事例から求めた信頼性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を決定し、収益価格を参考に留めた。
交通
交通施設	小田急町田駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	町田市東京都町田市森野４丁目１８１番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。 (2)町田駅へのバス便が多数存する居住環境が良好な住宅地として安定して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症抑制と経済活動の両立が進む中人出不足感は強まり、物価高、資材価格高騰、ウクライナ情勢などから先行き不透明感は当分の間持続する。 (2)利便性や収益性に優れる平坦地への需要は底堅いが、総額、部屋数の確保等需要者の希望に対応したバス便、丘陵地の物件にも需要が認められる。
地域要因
(1)最寄駅からは、バス便利用で、やや距離がある住宅地であり、地域要因に特段の変動は認められない。 (2)町田駅を中心とするバス便の既成住宅地で、利便性等に優れ、需要は安定的である。
個別的要因	(1)市場競争力は普通程度。 (2)道路方位は南東で、相応の市場競争力を有する。個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市森野４丁目１８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,759 円／平米 79万2,643 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,936 円／平米 78万3,310 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,134 円／平米 66万4,949 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	41 ％
基準容積率	85 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＹ　公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市森野４丁目１８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,009 円／平米 73万7,268 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,814 円／平米 70万3,563 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,116 円／平米 63万8,441 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市森野４丁目１８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,516 円／平米 83万1,512 円／坪
推定価格 平米 坪	24万4,744 円／平米 80万9,124 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,013 円／平米 65万4,631 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＹ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市森野４丁目１８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万5,373 円／平米 104万2,623 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,241 円／平米 98万2,679 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,383 円／平米 74万8,422 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情