路線価 (2023) 東京都町田市南つくし野3-5-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 町田市東京都町田市南つくし野３丁目５番１３
価格時点	2023 年
駅名	すずかけ台駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,690万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万298 円／坪 1平米 23万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町田市及び周辺多摩地区の小田急小田原線、ＪＲ横浜線、京王線等沿線駅周辺の、駅の乗降客を顧客とする近隣商業地域。土地の需要者は地縁を有する個人や法人、駅至近の立地に着目して賃貸用物件の建築を企図する事業者等である。個人商店主等が景気の変動対策も兼ねて賃貸併用物件へ建て替える事例が観察される。取引事例は少なく、建物・敷地規模、用途又は立地・事業主等により取引内容に個別性が認められ、中心となる価格帯は把握しにくい。 (2) 同一需給圏は町田市内各駅前及び商住混在した地域である。駅至近とはいえ、商業集積度は少なく、店舗としての利用は１階に限られ、２階以上は住宅としての利用が標準的である。需用者の中心は小規模事業者または投資家である。駅近接という立地条件により共同住宅等への投資の需要はある。しかし、取引事例は少なく、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) すずかけ台駅周辺は中高層ビルや共同住宅が点在し、駅近くまで住宅系用途に供され、商業集積度は低い。標準地は視認性に優れるが、繁華性の観点から２階以上を住宅利用することが妥当と判断される。同一需給圏内の類似地域に存する投資採算性を反映した比較可能性のある取引事例から求めた比準価格を標準に、需要者は地域の賃料水準を反映した収益性を検討するため、収益価格を比較考量し、市場動向、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地域の取引は限定的であり、比準価格は広域的に収集、選択し、各事例地との要因格差等補修正には留意し、対象標準地の市場性を反映した信頼性の高い価格が試算された。収益価格は投資採算性を反映した理論的な価格であり、賃貸市場は成熟しているものの、試算過程に想定要素を含む。したがって、本件ではより市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	すずかけ台駅北西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所のほか空地も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	町田市東京都町田市南つくし野３丁目５番１３
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商圏はやや狭く、主たる需要者は駅利用者である私鉄沿線の駅前近隣商業地域である。隣接南町田グランベリーパーク駅が急行停車駅になり、商業施設が開設されたこと等を背景に、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)繁華性はやや低いが、駅前商業地域として現状のまま推移するものと予測する。経済活動及び景気回復の影響のほか、周辺住宅地の根強い需要から地価はやや強含み傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万3,358 円 1平米 24万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性や収益性に優れる平坦地への需要は底堅いが、総額、部屋数の確保等需要者の希望に対応したバス便、丘陵地の物件にも需要が認められる。 (2)依然低金利等を背景に利便性の良い不動産の需要は根強い。ただし、物価上昇による金利上昇懸念が不動産需給に与える影響に留意する必要がある。
地域要因
(1)駅前商業地で、需要は安定しており、１階は店舗、２階以上は住宅として利用される傾向にあると把握される。 (2)繁華性はやや低いが、駅前商業地域については、経済活動及び景気回復の影響のほか、周辺住宅地の根強い需要から地価はやや強含み傾向にある。
個別的要因	(1)すずかけ台駅に近く、相応の市場競争力を有し、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市南つくし野３丁目５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,267 円／平米 53万3,149 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,013 円／平米 71万4,139 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,143 円／平米 75万935 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＹ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市南つくし野３丁目５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,870 円／平米 106万4,102 円／坪
推定価格 平米 坪	42万3,690 円／平米 140万719 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,184 円／平米 86万6,780 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＨ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都町田市南つくし野３丁目５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,747 円／平米 128万8,504 円／坪
推定価格 平米 坪	39万3,644 円／平米 130万1,387 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,720 円／平米 81万2,350 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市南つくし野３丁目５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,434 円／平米 100万6,459 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,941 円／平米 101万1,441 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,844 円／平米 83万5,902 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情