路線価 (2023) 東京都町田市玉川学園2-3890-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 町田市東京都町田市玉川学園２丁目３８９０番４
価格時点	2023 年
駅名	玉川学園前駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,750万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万1,308 円 1平米 31万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,760万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円／坪 1平米 31万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田急線、ＪＲ横浜線、東急田園都市線、京王線沿線等の商業地を中心とする圏域である。需要者は、同一需給圏内の個人や小規模事業主等が中心である。小売店舗や飲食店等が混在する商業地域で、最近の景気動向を反映して、地価はやや上昇傾向で推移している。店舗や事務所などの取引価格帯は土地・建物の規模や利用用途等により大きく異なり、取引は少ないが、中心の価格帯としては、土地建物で８，０００万円～１億円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ横浜線・東急田園都市線・小田急線沿線に存し、用途の多様性が高い、最寄駅至近の希少性の高い近隣商業地域。需要の中心は、自用目的の法人、都心の不動産業者や投資を目的とする個人・法人が主体と想定される。マンション開発業者等の底堅い需要が見込まれる。画地規模、立地条件等の差異が大きいため中心価格帯は一定しない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模な小売店舗や飲食店舗が多い駅前商業地域のため、自用目的の売買が主であるが、投資目的での事業者の参入も散見される。よって、公法上の規制など地域的特性が類似した取引価格との均衡を考慮した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、最近の商業地の市場動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格の査定にあたっては、同一需給圏内の商業地の取引はやや少ないものの、より広範囲の事例収集選択を行い適切な比較検討を行ったものであり、信頼性は高い。また、収益価格は想定事項を含み、低位に求められたが、収益性を十分に反映したものであり規範性は高い。よって、両試算価格を調整するに当っては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、上記の通りに鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	玉川学園前駅南西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	町田市東京都町田市玉川学園２丁目３８９０番４
標準地の範囲
東	15 m
西	0 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	玉川学園地区建築協約
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小田急線「玉川学園前」駅に近接の商業地域であるが、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持で推移するものと予測する。 (2)予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万4,286 円 1平米 33万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万4,286円 1平米 33万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの新たな段階へ移行する中、海外景気の下振れ、物価上昇、エネルギー供給問題など、経済活動制約面の今後の変動に注意が必要である。 (2)感染症抑制と経済活動の両立が進む中人出不足感は強まり、物価高、資材価格高騰、ウクライナ情勢などから先行き不透明感は当分の間持続する。
地域要因
(1)玉川学園前駅の駅前商業地であるが、背後地の住宅地にも大きな変動はみられず、地域要因に特段の変動はない。 (2)比較的商圏の狭い駅前商業地であり、背後住宅地の動向も含め、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)市場競争力は普通程度。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＡ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市玉川学園２丁目３８９０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,517 円／平米 100万121 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,938 円／平米 107万4,245 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,321 円／平米 106万8,899 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＨ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市玉川学園２丁目３８９０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,054 円／平米 144万1,595 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,791 円／平米 134万8,157 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,354 円／平米 110万8,680 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	381 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＹ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市玉川学園２丁目３８９０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,870 円／平米 106万4,102 円／坪
推定価格 平米 坪	42万745 円／平米 139万983 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,037 円／平米 112万856 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都町田市玉川学園２丁目３８９０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,868 円／平米 114万6,746 円／坪
推定価格 平米 坪	34万133 円／平米 112万4,480 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,788 円／平米 117万6,235 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情