路線価 (2023) 東京都町田市能ヶ谷1-197 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 町田市東京都町田市能ヶ谷１丁目１９７番
価格時点	2023 年
駅名	鶴川駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (388 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万5,214 円 1平米 41万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (388 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万5,214 円／坪 1平米 41万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地は小田急線鶴川駅の駅前広場に面する商業地域で、同一需給圏の範囲は、町田市内鉄道駅周辺商業地域である。市場参加者の中心は店舗、事務所ビル建設を目的とした不動産業者・開発業者、投資家等である。価格水準は町田駅前は㎡あたり１００万円を超えるが、それ以外は㎡あたり２０万円台～５０万円台が多い。 (2) 同一需給圏は町田市及び隣接・周辺市等を含む広域的な圏域に存する駅前及びその周辺の繁華性のある商業地域である。主たる需要者は、自社ビル等の利用を目的とした一般事業者、店舗、事務所等賃貸事業を目的とする不動産業者や投資家等である。駅前及びその周辺の商業地は供給が少なく、取引も少ないが、駅からの視認性は良好である等立地優位性から需要は根強い。立地、画地規模、建物品等により価格に差異があり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格には若干の開差が生じた。本件における比準価格は類似地域の規範性の高い取引事例から求められており、説得力は高い。また、収益価格は直接法による想定に基づく価格であるとはいえ、実現性の高い想定が行われており、収益性が重視される商業地においては重視すべきである。以上により本件では、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地域の取引は限定的であり、比準価格は隣接市からも広域的に収集、選択し、各事例地との要因格差等補修正には留意し、対象標準地の市場性を反映した信頼性の高い価格が試算された。収益価格は投資採算性を反映した理論的な価格であり、賃貸市場は成熟しているものの、試算過程に想定要素を含む。したがって、本件ではより市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴川駅前広場接面
距離	0 m
土地の状態
土地面積	117.4 坪 (388 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	町田市東京都町田市能ヶ谷１丁目１９７番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	23 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画により敷地面積５００㎡未満は容積率４００％に制限される
街路	（駅前広場）市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)対象標準地が立地する鶴川駅周辺は整備が進捗しており、将来的には中高層の店舗、事務所等が立地する駅前商業地域として発展するものと思量する。 (2)鶴川駅前商業地及びその周辺では「鶴川駅周辺再整備基本方針」に基づき駅周辺整備計画が策定され、当該事業の進捗状況等の影響を受け、交通機能強化、繁華性向上が期待され、今後も地価上昇が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 143万8,110 円 1平米 43万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 143万8,110円 1平米 43万5,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内景気はコロナ渦の厳しい状況から回復しつつある。ただし、世界的な金融引き締め、物価上昇等の影響が景気の下振れリスクとなっている。 (2)依然低金利等を背景に利便性の良い不動産の需要は根強い。ただし、物価上昇による金利上昇懸念が不動産需給に与える影響に留意する必要がある。
地域要因
(1)鶴川駅周辺は整備が進んでおり、駅前商業地域として発展性が高く、地価は上昇している。 (2)鶴川駅前の視認性の高い商業地域であり、駅周辺整備事業の進捗状況等の影響を受け、地価上昇率は高く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＹ　公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市能ヶ谷１丁目１９７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万2,617 円／平米 186万12 円／坪
推定価格 平米 坪	54万3,327 円／平米 179万6,239 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,662 円／平米 143万6,993 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市能ヶ谷１丁目１９７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万4,590 円／平米 163万5,115 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,035 円／平米 153万7,406 円／坪
標準価格 平米 坪	44万9,309 円／平米 148万5,416 円／坪
査定価格 平米 坪	44万9,000 円／平米 148万4,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＡ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市能ヶ谷１丁目１９７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,517 円／平米 100万121 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,938 円／平米 107万4,245 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,934 円／平米 136万8,466 円／坪
査定価格 平米 坪	41万4,000 円／平米 136万8,684 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市能ヶ谷１丁目１９７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万6,876 円／平米 121万2,892 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,279 円／平米 122万7,448 円／坪
標準価格 平米 坪	42万475 円／平米 139万90 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情