土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 東京都町田市森野1-1332-1 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 町田市
東京都町田市森野1丁目1332番1 (町田)
  • 周辺状況: 商業地 (中層の店舗、事務所ビルが多い駅前の商業地域)
  • 小田急町田駅 から 270m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
287万6,220
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
87万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 町田市東京都町田市森野1丁目1332番1
価格時点 2023
駅名 小田急町田駅 から 270m
路線価
1坪当たり 1坪 287万6,220
1平米当たり 1平米 87万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
3億9,200万
(341 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 380万1,900
1平米 115万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
3億9,200万
(341 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 380万1,900 円/坪
1平米 115万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 対象標準地はJR線町田駅、小田急線町田駅に近い繁華性の高い商業地域である。同一需給圏は町田駅ばかりではなく都内市部の主要鉄道駅周辺商業地域で、需要者は賃貸ビルを求める投資家、不動産業者、開発業者等である。取引価格は規模により様々であるが、建物付きで2億円~5億円で10億円を超える取引もある。供給が少なく希少性が高く、新型コロナの影響も脱したため、地価は上昇している。

(2) 同一需給圏は町田駅前や周辺市の駅前の商業地域が存する圏域である。主な需要者は、投資用または自用の店舗・事務所ビル用地を求める事業会社、投資家等である。町田駅周辺の商業地域における不動産取引は経常的に少なく希少性があることから、供給がある場合には相応の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、画地規模や使用可能容積率等の個別性により、数億円程度から10億円程度まで多様である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格には若干の開差が生じた。本件における比準価格は類似地域の規範性の高い取引事例から求められており、説得力は高い。また、収益価格は直接法による想定に基づく価格であるとはいえ、実現性の高い想定が行われており、収益性が重視される商業地においては重視すべきである。以上により本件では、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに不動産市場の近況を勘案して、鑑定評価額を決定した。

(2) 近隣地域及び周辺地域は、店舗・事務所ビル等が集積する繁華な商業地域である。主な需要者は法人投資家等で、市場性のほか投資採算性を考慮する傾向が強い。本件の収益価格は想定要素が多く収益性の十分な反映が困難であったため、比準価格に比べて低位に乖離した。以上より、対象不動産に係る市場特性を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、対象標準地の前年からの価格形成要因の変動も加味し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 小田急町田駅西方
距離 270 m
土地の状態
土地面積 103.1 坪 (341 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 店舗、事務所兼住宅
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 7F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中層の店舗、事務所ビルが多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 北西
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 町田市東京都町田市森野1丁目1332番1
標準地の範囲
50 m
西 50 m
30 m
30 m
標準的使用
標準的使用 高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 20 m
面積 400 m2
形状 正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 20m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小田急町田駅至近の商業地域で当分の間現状のまま推移するものと思料する。

(2)町田駅前の幹線道路沿いに立地する繁華性、用途の多様性を有する商業地域であり、格別な変動要因はなく概ね現状を維持して推移するものと予測するが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響には注視を要する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 396万7,200
1平米 120万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 400万260
1平米 121万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 396万7,200
1平米 120万
前年から次年への変動率 1.8 %
2022年
1坪 373万5,780
1平米 113万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 400万260
1平米 121万
前年から次年への変動率 1.8 %
2019年
1坪 373万5,780
1平米 113万
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)国内景気はコロナ渦の厳しい状況から回復しつつある。ただし、世界的な金融引き締め、物価上昇等の影響が景気の下振れリスクとなっている。

(2)景気は各種政策の効果もあり緩やかに持ち直しているが、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注視する必要がある。

地域要因
(1)町田駅に近い商業地域で、地域要因に変動は無い。新型コロナ渦からは概ね回復しており、地価は上昇傾向となっている。

(2)駅前の商業地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響緩和や経済活動の再開に伴う需要増を背景に、地価は上昇に転じている。

個別的要因 (1)個別的要因の変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 MH公5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 町田市
地域 東京都町田市森野1丁目1332番1
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
73万4,401 円/平米
242万7,930 円/坪
推定価格 平米
77万3,054 円/平米
255万5,717 円/坪
標準価格 平米
118万7,487 円/平米
392万5,832 円/坪
査定価格 平米
122万 円/平米
403万3,320 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 YM公5
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 町田市
地域 東京都町田市森野1丁目1332番1
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
74万6,845 円/平米
246万9,070 円/坪
推定価格 平米
71万1,281 円/平米
235万1,495 円/坪
標準価格 平米
122万4,236 円/平米
404万7,324 円/坪
査定価格 平米
126万 円/平米
416万5,560 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 573
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 9.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 5.6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 TK公5
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 町田市
地域 東京都町田市森野1丁目1332番1
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
83万9,721 円/平米
277万6,118 円/坪
推定価格 平米
83万5,605 円/平米
276万2,510 円/坪
標準価格 平米
110万2,381 円/平米
364万4,472 円/坪
査定価格 平米
114万 円/平米
376万8,840 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南西
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 YM公5
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 町田市
地域 東京都町田市森野1丁目1332番1
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
67万506 円/平米
221万6,693 円/坪
推定価格 平米
66万741 円/平米
218万4,410 円/坪
標準価格 平米
116万9,453 円/平米
386万6,212 円/坪
査定価格 平米
120万 円/平米
396万7,200 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 324
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加