路線価 (2023) 東京都小金井市前原町3-1054-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 小金井市東京都小金井市前原町３丁目１０５４番３５
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小金井駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,500万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万1,554 円 1平米 30万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,480万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万8,248 円／坪 1平米 30万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小金井市内のＪＲ中央線各駅、西武多摩川線新小金井駅などを最寄駅とした徒歩圏の一般住宅を中心に共同住宅等も見られる地域である。需要者の中心は、居宅を求める個人で、これらの沿線の居住者のほか、他からの転入者もある。交通利便性の高いことから、堅調な住宅需要に支えられ、周辺では建売住宅の供給も盛んである。土地は１００～１２０㎡程度で３千万円代前半、新築建売住宅で４千万円台後半である。 (2) 同一需給圏を小金井市南部の住宅地域全般と判定する。需要は自用目的の住宅需要を有する個人が中心と思料され、中心価格帯は土地は１００～１５０㎡程度で３，０００万円台～４，０００万円台程度、新築戸建住宅の取引は５，０００万円前後が目安。駅から遠いとの利便性の劣る不利な要素こそあるものの、不動産取引の動向を見るに市内の住宅需要が根強い点を勘案し、一定の住宅需要を認め得る事から地価動向は微増で推移と予測した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、地主による経営も多いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っているため、信頼性は高い。本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を比較考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域の不動産取引は戸建住宅またはその用地の売買が大半で投資収益物件の売買事例は乏しい。また、地域の市場参加者は土地価格に関する意思決定に際し比準価格に重点をおいて意識すると思料され、最有効使用の内容を考慮しても収益価格の意義は乏しい。以上より、本件では比準価格に基づき収益価格は参考に留め、代表標準地等の価格に対する均衡をも踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵小金井駅　南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が比較的多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小金井市東京都小金井市前原町３丁目１０５４番３５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	15 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、最寄駅から距離があるものの閑静な住宅地域として今後も現状を維持していくものと予測する。地価は市内の住宅地の根強い人気にささえられ微上昇で推移していくものと思われる。 (2)小金井市内の住宅地の取引動向を勘案するに、市内の住宅地需要は根強いと判断される。近隣地域周辺は駅からやや遠く需要が弱い面を考慮しても、近隣地域周辺の価格水準は微増傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 102万1,554 円 1平米 30万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 102万1,554円 1平米 30万9,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 100万5,024円 1平米 30万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 101万8,248円 1平米 30万8,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 100万5,024円 1平米 30万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ中央線沿線の住宅地は根強い人気があるうえ、各駅前の再開発が進み堅調な需要が見込まれる。地価は上昇基調で推移している。 (2)小金井市内では取引動向を考察するに全般的に戸建住宅需要は底堅い市況と言える。このため、市内の住宅地の価格水準は概ね微増傾向と思料する。
地域要因
(1)武蔵小金井駅からやや距離のある住宅地域であるが、値ごろ感から人気がある。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)駅から遠いとの利便性の不利はあるも、市内の住宅地の需要の底堅さを勘案すると、地域の地価水準は概ね微増傾向と思慮される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成に影響する画地条件の変動等はない。よって、個別的要因に関して特記すべき事項等はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市前原町３丁目１０５４番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,454 円／平米 107万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,805 円／平米 121万5,963 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,818 円／平米 111万3,520 円／坪
査定価格 平米 坪	35万4,000 円／平米 117万324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市前原町３丁目１０５４番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,939 円／平米 103万1,270 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,080 円／平米 103万8,348 円／坪
標準価格 平米 坪	30万4,341 円／平米 100万6,151 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市前原町３丁目１０５４番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,968 円／平米 83万9,618 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,633 円／平米 93万1,079 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,696 円／平米 90万4,839 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市前原町３丁目１０５４番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,447 円／平米 109万9,070 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,497 円／平米 106万9,481 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,019 円／平米 94万2,273 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市前原町３丁目１０５４番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,691 円／平米 102万3,838 円／坪
推定価格 平米 坪	32万751 円／平米 106万403 円／坪
標準価格 平米 坪	30万4,318 円／平米 100万6,075 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情