路線価 (2023) 東京都小金井市中町2-49-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 小金井市東京都小金井市中町２丁目４９番１１
価格時点	2023 年
駅名	東小金井駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,520万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	9,490万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万6,034 円／坪 1平米 38万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の三鷹市及び周辺市域に存する幹線道路沿いの容積率２００％程度の混在住宅地域である。需要者は居住目的の個人や事業目的の事業者又は法人、中規模以上の土地は開発目的の不動産業者等である。利便性が良好で用途の多様性を有する土地のために堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。取引事例等から判断して、土地単価で３５～４５万円／㎡が中心価格帯と考える。 (2) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線沿線の小金井市及びその周辺市内に存する住宅地域である。需要者は、小金井市を中心に同一需給圏内の一次取得者が中心である。最寄駅にも比較的近く、需要は安定的である。地価は、若干の上昇傾向にある。標準的な取引水準は１００㎡程度の土地で、３，５００万円～４，０００万円程度、新築戸建住宅で総額５，０００万円～６，０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 多数の自己居住用目的の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は低層の戸建住宅地域であり、行政的条件より高度利用が困難なため、収益目的利用に馴染まず、自己居住目的の土地取引が主流である。したがって、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸住宅も一部で見られるが、居住の快適性、利便性が重視される自用目的の取引が中心である。比準価格は、類似性の高い取引事例を採用して比較検討を行っているため、説得力が高い。従って、本件では市場の取引実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東小金井駅南西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	76.5 坪 (253 平米)
私道分面積	9 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	63 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	140 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小金井市東京都小金井市中町２丁目４９番１１
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	17.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	63 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	140 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	63 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	140 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏の閑静な住環境の概ね良好な熟成した戸建住宅地域であり、大きな地域変動要因はないが、コロナ禍による影響の回復傾向を反映して、地価は上昇傾向に推移していくものと予測される。 (2)閑静な戸建住宅地であり、特段の変動要因もないため今後も現状維持で推移していくものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 128万6,034 円 1平米 38万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 128万6,034円 1平米 38万9,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)２３区からの転入増加もあり、人口は直近５年間は増加傾向。低金利や人気の高さを反映し、土地供給に対して堅調な需要増、地価は上昇傾向にある。 (2)良好な住環境が享受できることから人気が高い。低金利政策が継続していることもあり、地価は上昇傾向が継続している。
地域要因
(1)住環境が良好な住宅地域、最寄駅から徒歩圏であり、住環境は概ね良好、堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅から比較的近い住宅地域であり、不動産需要は堅調である。地価は上昇傾向が継続している。
個別的要因	(1)東側道路で日照が普通、規模・形状共に標準的な画地であり、市場競争力は概ね普通である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市中町２丁目４９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万5,200 円／平米 137万2,651 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,844 円／平米 137万8,086 円／坪
標準価格 平米 坪	43万1,963 円／平米 142万8,070 円／坪
査定価格 平米 坪	44万1,000 円／平米 145万7,946 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市中町２丁目４９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,536 円／平米 131万7,560 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,364 円／平米 131万3,685 円／坪
標準価格 平米 坪	41万1,776 円／平米 136万1,331 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市中町２丁目４９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万2,936 円／平米 116万6,806 円／坪
推定価格 平米 坪	35万8,936 円／平米 118万6,642 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,562 円／平米 119万8,630 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	54 ％
基準容積率	123 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市中町２丁目４９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,158 円／平米 114万7,704 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,018 円／平米 116万3,772 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,164 円／平米 120万7,232 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市中町２丁目４９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,845 円／平米 112万3,528 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,179 円／平米 111万8,020 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,081 円／平米 114万838 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情