路線価 (2023) 東京都小金井市貫井北町5-663-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 小金井市東京都小金井市貫井北町５丁目６６３番３３
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小金井駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,450万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万1,800 円 1平米 30万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,440万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万8,494 円／坪 1平米 29万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小金井市西部の住宅地域全般と判定し、自用目的の住宅需要を有する個人が需要の中心と判断する。中心価格帯は土地は１００～１５０㎡程度で３，０００万円～４，０００万円台程度で、新築戸建住宅の取引は５，０００万円台程度が中心。駅に遠く市内の住宅地の中でも需要が比較的弱い立地ではあるが、市内の住宅地全般で需要が底堅い点を勘案すると、対象標準地周辺においても地価動向は微増で推移すると予測した。 (2) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の小金井市及び隣接市の住宅地域。需要者は都心通勤者及び地縁的選好性を有する一次取得者が中心である。最寄駅からやや距離はあるが、区画整然とした住宅地域であり、総額に値頃感もあるため需要は比較的堅調である。市場で中心となる価格帯は土地１００㎡程度で３，０００万円前後、新築戸建住宅で４，０００万円～５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は戸建住宅が多い住宅地域に位置し、地域の不動産需要の殆どは自用目的のため、売買に際しての意思決定は地域の土地の取引価格水準に依拠する傾向が強い。一方、投資収益目的の不動産取引は稀で収益価格の意義は乏しい。そして、本件では規範性の高い取引事例を十分に入手し比較検討できたため比準価格の信頼性・精度とも高い。よって、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地等の価格に対する均衡をも考慮し鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、収益物件の取引は少なく、自用目的の取引が主体の地域である。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っているため、信頼性は高い。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵小金井駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小金井市東京都小金井市貫井北町５丁目６６３番３３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	15.2 m
面積	115 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位、北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小金井市内では住宅地の取引動向を勘案するに一定の需要を認め得る。このような背景及び近隣地域周辺でもその需要を期待できると判断されることから、その価格水準は微増傾向にて推移と予測する。 (2)当該地域は戸建住宅のほか共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 99万1,800 円 1平米 30万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万8,494 円 1平米 29万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小金井市の住宅地の市況を取引事例等に基づき考察するに十分な戸建住宅需要が認められるため、その価格動向は概ね微増傾向と思慮された (2)直近５年間で小金井市の人口は増加傾向、高齢化率はほぼ横ばいで推移している。利便性や環境の良い住宅地を中心に地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)市内全般で住宅地需要が一定程度認められ、近隣地域周辺でもその動向は概ね同様と言えるため、その地価水準は微増傾向と思慮された。 (2)閑静な住宅地域であり総額に値頃感もあるため需要は比較的堅調である。地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)価格形成に影響する画地条件の変動等の要素はない。このため、個別的要因に関する特記事項等はないと判断された。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井北町５丁目６６３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,447 円／平米 109万9,070 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,816 円／平米 107万536 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,985 円／平米 102万1,504 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井北町５丁目６６３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,637 円／平米 95万4,234 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,741 円／平米 92万1,518 円／坪
標準価格 平米 坪	29万3,412 円／平米 97万20 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井北町５丁目６６３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万769 円／平米 99万4,342 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,449 円／平米 100万3,202 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,818 円／平米 106万7,236 円／坪
査定価格 平米 坪	32万6,000 円／平米 107万7,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井北町５丁目６６３番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,908 円／平米 95万1,824 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,037 円／平米 91万9,190 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,643 円／平米 98万7,314 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情