路線価 (2023) 東京都小金井市貫井南町1-66-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 小金井市東京都小金井市貫井南町１丁目６６番４１
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小金井駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円／坪 1平米 26万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内を中心とするＪＲ中央線の各駅を最寄駅とするやや距離のあるバス利用圏の住宅地域である。需要者は、都心への通勤者世帯の小金井市及び近隣市に自己居住目的の個人が中心である。ＪＲ中央線駅を最寄り駅とすることから人気が高いく、堅調な住宅需要に支えられ、価格は若干の上昇基調にある。取引の中心となる価格帯は、小規模住宅の場合で新築戸建て住宅が４５００万円前後、土地のみで３０００万円弱である。 (2) 　同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線沿線の最寄駅からバス利用の小金井市及びその周辺市内に存する低層住宅地域である。需要者層は主に上記圏域からの一次住宅取得者が多く、区部から転入者も見られる。バス利用ながら住環境の比較的良い地域で、住宅に対する潜在的な需要があり、地価はやや上昇で推移している。価格帯は土地１００㎡として、更地で３，０００万円まで、新築建売住宅で５，０００万円台までのものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 区画整然とした住宅地域であり、周辺には共同住宅も散見されるが殆どが地主層の経営によるもので土地価格に見合う賃料水準で形成されていないため、収益価格は相当低位に試算された。最寄駅から距離のある居住の快適性を指向する住宅地域であり、需要の中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、類似地域の一般住宅地の取引価格から求めた比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　当該地域は武蔵小金井駅からバス利用の低層住宅地域で自用の居住を目的とした取引が主である。同地域には賃貸住宅も見られるが既存地主の経営が殆どで、賃貸による収益性が地価に反映されているとは言い難い。比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。本評価では比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵小金井駅　南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小金井市東京都小金井市貫井南町１丁目６６番４１
標準地の範囲
東	10 m
西	15 m
南	5 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、最寄駅から距離があるものの閑静な住宅地域として今後も現状を維持していくものと予測する。地価は市内の根強い住宅需要にささえられ微上昇で推移していくものと思われる。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ低層住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇で推移していくと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小金井市の住宅需要は根強く、都心への通勤圏として人気は高い。低金利等を背景に住宅需要は概ね堅調で、地価は微上昇基調にある。 (2)新型コロナウイルス感染症は収束しつつあり景気は横ばいで推移している。小金井市は人口はほぼ横ばい、地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)良好な住環境を維持している低層住宅地域で、地域要因に変動はない。根強い住宅需要を反映して地価は若干の上昇基調にある。 (2)武蔵小金井駅からバス利用の低層住宅地域で、地価はやや上昇で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＫ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井南町１丁目６６番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,075 円／平米 95万5,682 円／坪
推定価格 平米 坪	28万3,794 円／平米 93万8,223 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,586 円／平米 95万7,371 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井南町１丁目６６番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,938 円／平米 76万6,787 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,090 円／平米 86万6,470 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,203 円／平米 85万313 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井南町１丁目６６番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,637 円／平米 95万4,234 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,741 円／平米 92万1,518 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,020 円／平米 88万6,074 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井南町１丁目６６番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,332 円／平米 90万3,636 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,555 円／平米 88万7,843 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,240 円／平米 86万3,659 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情