路線価 (2023) 東京都小金井市本町5-1779-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 小金井市東京都小金井市本町５丁目１７７９番１３外
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小金井駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 413万2,500 円
1平米当たり	1平米 125万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5億4,300万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 532万2,660 円 1平米 161万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5億3,900万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 528万9,600 円／坪 1平米 160万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線各沿線駅周辺の近隣市及び近隣区等の駅前の商業地域である。需要者は、近隣の居住者向けの小売り・飲食・サービス業の個人事業主及び法人等が主で、店舗用地としての土地需要があり、高い容積率から中高層の商業ビルが建ち並んでいる。商業地のため、市場での価格水準にはバラツキが予想されるが、標準地の規模であれば㎡あたり１６０万円程度が中心価格帯と思料される。 (2) 同一需給圏は小金井市及び周辺市区内の商業地域。需要者の中心は自用目的の一般法人のほか収益事業を目的とする不動産会社、機関投資家等である。新型コロナウイルス感染症の動向は依然として不透明感はあるものの、不動産市場に対する影響は弱まりつつあり、駅前立地の希少性から需要は安定している。個別性が強いため総額での把握は難しいが、取引の中心は土地単価で概ね１５０～１８０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は１階を事業向け（金融機関、小売・サービス店舗等）２階以上を主に店舗又は事務所等とした建物が建ち並ぶ商業地域で、取引対象とした物件は希少である。賃貸物件としては需要が多く収益物件の土地に対する投資採算性も比較的高く、相応の価格水準が維持されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っており、信頼性は高い。収益価格は投資採算性を反映した理論的な価格である。周辺環境及び敷地規模から自用目的の需要者と収益目的の需要者が想定されることから、本件では市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵小金井駅　駅前広場接面
距離	0 m
土地の状態
土地面積	107.1 坪 (354 平米)
私道分面積	17 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小金井市東京都小金井市本町５丁目１７７９番１３外
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	0 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	29 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北口駅前地区市街地再開発組合が結成され、地権者間で協議中。再開発決定後はタワーマンションを中心に街並みが整理されるものと予測する。地価は稀少性と高人気から上昇傾向で推移すると思われる。 (2)令和３年３月に「武蔵小金井駅北口駅前東地区市街地再開発準備組合」が設立され、今後、武蔵小金井駅北口の再開発が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 542万1,840 円 1平米 164万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 558万7,140 円 1平米 169万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 542万1,840円 1平米 164万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 558万7,140円 1平米 169万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ中央線沿線の駅前商業地は希少性が高く人気があり、堅調な需要が見込まれる。地価は若干の上昇基調にある。 (2)社会経済状況の動向は依然として不透明感はあるものの、駅前商業地やマンション用地に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)駅前商業地域としての特性を維持しており、特段の変動要因は認められない。供給が少ないため地価の上昇傾向は継続している。 (2)駅前ロータリーに面する商業地域であり、希少性から需要は底堅い。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都小金井市本町５丁目１７７９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万5,501 円／平米 368万7,846 円／坪
推定価格 平米 坪	121万4,313 円／平米 401万4,519 円／坪
標準価格 平米 坪	158万9,415 円／平米 525万4,606 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	438 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都小金井市本町５丁目１７７９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	158万1,450 円／平米 522万8,274 円／坪
推定価格 平米 坪	162万1,065 円／平米 535万9,241 円／坪
標準価格 平米 坪	164万4,082 円／平米 543万5,335 円／坪
査定価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都小金井市本町５丁目１７７９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	135万4,985 円／平米 447万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	130万9,819 円／平米 433万262 円／坪
標準価格 平米 坪	172万7,993 円／平米 571万2,745 円／坪
査定価格 平米 坪	173万 円／平米 571万9,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都小金井市本町５丁目１７７９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	139万9,319 円／平米 462万6,149 円／坪
推定価格 平米 坪	136万3,337 円／平米 450万7,192 円／坪
標準価格 平米 坪	160万5,815 円／平米 530万8,824 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情