路線価 (2023) 東京都小金井市本町3-2591-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 小金井市東京都小金井市本町３丁目２５９１番１４外
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小金井駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億2,200万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 174万8,874 円 1平米 52万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,200万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 174万8,874 円／坪 1平米 52万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小金井市及び周辺市に位置する、駅周辺部または幹線道路沿いの商業地域を含む比較的広い範囲の圏域である。需要者は主に近隣居住者を顧客とする小規模店舗を経営する個人や企業が中心となるが、マンション主体の需要も増加している。武蔵小金井駅周辺の開発状況に伴い地価は上昇基調である。土地単価は５０万円／㎡台が需要の中心である。取引は少なく立地条件や規模で価格の差異が大きくなりやすい。 (2) 同一需給圏は小金井市及び周辺市域内の近隣商業地域又は商住混在地域である。需要者の中心は自用または賃貸併用の店舗、店舗付共同住宅の取得を目的とした個人や中小法人である。中規模以上の画地については、マンション建設等を目的とした不動産開発業者等の参入も考えられる。需要の中心となる価格帯は４０～６０万円／㎡前後と考える。コロナ禍による収益性への影響を反映して地価は推移していくものと予測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は１階を事業向け（小売・サービス店舗、事務所等）２階以上を主に住宅とした店舗兼共同住宅等が建ち並ぶが、投資対象とした物件は少ないため賃貸市場が成熟しておらず、収益物件の土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 本件では市場分析の結果、賃貸用の店舗付共同住宅を想定し、収益価格を試算した。駅北口付近より繁華性が弱く、想定要素が多いことから、収益性に不確実な面も認められるため、主として事業用地等の取引事例に基づき客観的に市場性や事業採算性をも織り込んでいる比準価格が相対的に重視されるべきである。よって、本件では実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
交通
交通施設	武蔵小金井駅　北方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	319 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小金井市東京都小金井市本町３丁目２５９１番１４外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	13 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	319 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅から徒歩圏の住商混在地域であり、当面は現状のまま推移していくもの思われる。地価は根強い需要にささえられ、上昇傾向で推移するものと思われる。 (2)最寄駅から徒歩圏の幹線道路沿いの店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、大きな地域変動要因はないが、コロナ禍による影響の回復傾向を反映して、地価は上昇傾向に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万1,934 円 1平米 53万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 180万1,770 円 1平米 54万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万1,934円 1平米 53万9,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ中央線の駅至近の商業地は希少性が高く人気がある。１階を商業施設上層階を住宅として堅調な需要が見込まれる。 (2)人口は直近５年間増加傾向、駅周辺商業地域の土地供給が限定的なため、希少性が高く、店舗利用よりも共同住宅利用の需要が大きいと思われる。
地域要因
(1)武蔵小金井駅に近い幹線道路沿いの商業地域で稀少性が高い。地域要因に特段の変化は認められない。 (2)駅前近接商業地域よりやや繁華性は劣るが、住環境の良さからマンション需要が旺盛、収益性の回復から地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)店舗付共同住宅用地としてはやや画地規模が小さいが、武蔵小金井駅周辺の商業地供給の希少性から、市場競争力は概ね良好である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市本町３丁目２５９１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万2,795 円／平米 143万820 円／坪
推定価格 平米 坪	44万5,048 円／平米 147万1,329 円／坪
標準価格 平米 坪	53万5,557 円／平米 177万551 円／坪
査定価格 平米 坪	53万6,000 円／平米 177万2,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市本町３丁目２５９１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万5,711 円／平米 203万5,541 円／坪
推定価格 平米 坪	62万8,641 円／平米 207万8,287 円／坪
標準価格 平米 坪	54万6,644 円／平米 180万7,205 円／坪
査定価格 平米 坪	54万7,000 円／平米 180万8,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都小金井市本町３丁目２５９１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万765 円／平米 168万8,589 円／坪
推定価格 平米 坪	53万4,460 円／平米 176万6,925 円／坪
標準価格 平米 坪	53万7,146 円／平米 177万5,805 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	72 ％
基準容積率	148 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都小金井市本町３丁目２５９１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万8,047 円／平米 214万2,443 円／坪
推定価格 平米 坪	66万2,952 円／平米 219万1,719 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,203 円／平米 194万1,293 円／坪
査定価格 平米 坪	58万7,000 円／平米 194万622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情