路線価 (2023) 北海道江別市東野幌本町21-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 江別市北海道江別市東野幌本町２１番３２
価格時点	2023 年
駅名	野幌駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円／坪 1平米 6万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江別市内のＪＲ駅徒歩圏内に位置する住宅地の範囲。需要者は市内に居住する一次取得者が中心で、近年の札幌市内の地価上昇を受けて札幌からの転入者も多い。野幌駅周辺の利便性が優るエリアにあるため、需要は非常に強い傾向が続いている。中心となる価格帯は土地で１，０００万円台前半、新築戸建住宅は３，０００万円台後半から４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は江別市の住宅地域一円の範囲。需要者は市内居住者のほか札幌市等からの転入者も見られている。隣接する札幌市の地価高騰等を背景として江別市内住宅地の需要が高まっており、需給関係は引き締まりを見せている。取引の中心となる価格帯は土地が１０００万円～１４００万円程度、新築戸建物件は３５００万円前後、中古物件の取引も見られるが価格帯は建物の状態により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が大半で自用目的の取引が主であり、画地規模にもよるが、アパート等の収益物件に対する投資は少ない場所柄である。収益性に着目した収益価格は想定条件が多く規範性が劣るため参考とし、市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅のほかにアパートも散見される地域であるものの、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた。また、戸建住宅を主とする地域であり、需要者は市場性を重視した意思決定を行う傾向が強いことから、収益価格を参考に留め、比準価格を採用、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に代表標準地との均衡を検討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。
交通
交通施設	野幌駅南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江別市北海道江別市東野幌本町２１番３２
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ駅徒歩圏内の住宅地域。
街路	基準方位北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ野幌駅徒歩圏内の利便性に優れた住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないが、需要は強く地価上昇が顕著である。今後もこの傾向で推移するものと予測する。 (2)野幌駅に近い利便性が優れた住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと考えられる。札幌市近郊の住宅地は需要増加傾向にあり、当面この傾向が続くと推量。地価も強含みで推移すると予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 26.9 ％
2022年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 27.3 ％
2019年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和等、政策の後押しもあり、利便性の優る住宅地に対する需要は非常に強い傾向が続いている。 (2)新型コロナの影響が和らぐ中で、宅地需要は強い状態が続いている。また、市内人口は概ね横這い、高齢化は北海道と同水準で進行している。
地域要因
(1)特に変化はないが、需要の強さを反映して地価は上昇している。なお、新型コロナ感染症の影響は認められない。 (2)ＪＲ野幌駅周辺の住宅地域であり、居住環境の改善や需給関係の逼迫により高値取引が見られている。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市東野幌本町２１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,598 円／平米 14万4,135 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,475 円／平米 15万340 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,469 円／平米 15万6,933 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市東野幌本町２１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万418 円／平米 16万6,682 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,589 円／平米 17万3,859 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,589 円／平米 17万3,859 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市東野幌本町２１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,431 円／平米 25万9,293 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,557 円／平米 26万3,015 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,181 円／平米 26万8,384 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市東野幌本町２１番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,453 円／平米 20万6,470 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,752 円／平米 20万7,458 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,055 円／平米 21万8,378 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情