路線価 (2023) 東京都小金井市東町4-1189-104 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 小金井市東京都小金井市東町４丁目１１８９番１０４
価格時点	2023 年
駅名	東小金井駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,300万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 173万5,650 円 1平米 52万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,310万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 173万8,956 円／坪 1平米 52万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、多摩地域のＪＲ中央線沿線の各駅、私鉄の主要駅から徒歩圏の商業地域である。需要者層は物販、飲食及びサ－ビス業等の経営者、事業法人や地積が大きい場合にはマンションデベロッパ－などである。新型コロナウイルス感染症により飲食やサ－ビス業は厳しい状況にあるが、地価はやや上昇で推移している。売買取引が少なく、取引された画地面積も様々であるが、１㎡あたり４０万円から６０万円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は小金井市及び周辺市域内の近隣商業地域又は商住混在地域である。需要者の中心は自用または賃貸併用の店舗、店舗付共同住宅の取得を目的とした個人や中小法人である。中規模以上の画地については、マンション建設等を目的とした不動産開発業者等の参入も見込め、需要の中心となる価格帯は４５～６５万円／㎡前後と考える。駅前立地の堅調な需要が認められ、地価は上昇傾向に推移するものと予測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は東小金井駅周辺の近隣商業地域で繁華性も比較的高く、収益を目的とした不動産取引も行われている。収益価格は想定建物、純収益及び利回りなどを適切に想定して査定したもので実証的で信頼性が高い。比準価格は成約事例が少ないため広範囲の類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算した。本件では収益価格と比準価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件では市場分析の結果、賃貸用の店舗付共同住宅を想定し、収益価格を試算した。商圏が近隣に限定されることから繁華性が弱く、想定要素が多いことから、収益性に不確実な面も認められるため、主として事業用地等の取引事例に基づき客観的に市場性や事業採算性を反映する比準価格が相対的に重視されるべきである。よって、本件では実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
交通
交通施設	東小金井駅南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小金井市東京都小金井市東町４丁目１１８９番１０４
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	60 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	標準地の東側の一部が都市計画道路区域（計画幅員１６ｍ、計画決定のみ）に含まれる
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、中低層の店舗兼共同住宅が見られる商業地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇で推移している。 (2)東小金井駅南口周辺の近隣商業地域であり、大きな地域変動要因はないが、コロナ禍による影響の回復傾向を反映して、地価は上昇傾向に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 179万8,464 円 1平米 54万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 179万1,852 円 1平米 54万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 169万5,978円 1平米 51万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 179万1,852円 1平米 54万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 169万5,978円 1平米 51万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症は収束しつつあり景気は横ばいで推移している。小金井市は人口はほぼ横ばい、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)人口は直近５年間増加傾向、駅周辺商業地域の土地供給が限定的なため、希少性が高く、店舗利用よりも共同住宅利用の需要が大きいと思われる。
地域要因
(1)東小金井駅前から続く栗山通り沿いの近隣商業地域で繁華性も認められる。店舗の入れ替え等はあるものの地域要因に変動はない。 (2)最寄駅に近い店舗とマンションが混在する地域、用途の多様性に基づく需要が認められる地域である。地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地条件、行政的条件から判断して、店舗付共同住宅の事業用地しての競争力を有する画地である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＫ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市東町４丁目１１８９番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,389 円／平米 140万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	43万68 円／平米 142万1,805 円／坪
標準価格 平米 坪	53万8,258 円／平米 177万9,481 円／坪
査定価格 平米 坪	53万8,000 円／平米 177万8,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都小金井市東町４丁目１１８９番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万8,937 円／平米 211万2,326 円／坪
推定価格 平米 坪	72万1,289 円／平米 238万4,581 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,732 円／平米 190万64 円／坪
査定価格 平米 坪	57万5,000 円／平米 190万950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都小金井市東町４丁目１１８９番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万8,659 円／平米 250万8,127 円／坪
推定価格 平米 坪	50万5,773 円／平米 167万2,086 円／坪
標準価格 平米 坪	54万9,156 円／平米 181万5,510 円／坪
査定価格 平米 坪	54万9,000 円／平米 181万4,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＮ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都小金井市東町４丁目１１８９番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,629 円／平米 198万8,985 円／坪
推定価格 平米 坪	61万6,214 円／平米 203万7,203 円／坪
標準価格 平米 坪	55万7,156 円／平米 184万1,958 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情