路線価 (2023) 東京都日野市百草203-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 日野市東京都日野市百草２０３番３
価格時点	2023 年
駅名	百草園駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,210万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,210万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万2,702 円／坪 1平米 26万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日野市内を中心に周辺市を含む中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者、開発目的の不動産業者等である。取引件数は少ないが、駅に近く住宅地としての需要も認められる。坪当たり９０万円弱が価格帯の中心である。 (2) 同一需給圏は、日野市及びその隣接市にあり、ＪＲ中央線、京王線、多摩都市モノレール各駅周辺にある店舗兼共同住宅としての利用ができる住商混在地域。需要者は、主に個人事業者や開発業者等である。この種の収益用不動産に係る賃料水準や投資利回りに大きな変動はないが、投資態度はやや慎重で、地価はやや上昇の程度にとどまる。土地単価は規模や立地、用途混在の程度等により大きく異なり、２５万円／㎡～３０万円／㎡程度で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、アパート、マンション等も見られるが、賃料が収益物件として採算を確保できる水準になく、収益価格は低位に試算された。よって、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最寄駅近くに位置しており店舗用途と住居用途が混在しており、商業集積度、高度利用、面的範囲等は十分ではない。商業地にあって収益価格は重視すべき価格であるが、新規の投資採算性では全体的に不十分であり、また試算にあたり想定要素が多い収益価格は低位に試算された。よって、実証的で相対的に説得力がある比準価格を標準とし、収益価格を比較衡量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	百草園駅北方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗、共同住宅が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日野市東京都日野市百草２０３番３
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)百草園駅北方の近隣商業地であり、周辺住民の商業地として現状を維持しつつ推移していくものと予測される。 (2)地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日野市の商業地は豊田駅、日野駅、高幡不動駅は収益力が見込め需要は強い。コロナ禍で飲食店舗の撤退も一時見られたが、客足も戻りつつある。 (2)コロナ禍を引きずるなか商業地、住宅地等の立地や利便性、収益性等により選別され、その程度により地価は上昇、弱含み等、斑模様である。
地域要因
(1)百草園駅前の古くからの近隣商業地域であり、大きな変化はないが、住宅地としての需要は高く、地価は坪当たり９０万円前後で推移している。 (2)用途混在の程度、商業集積等に大きな変動はない。住宅地需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)住商混在地としては標準的な画地である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都日野市百草２０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,102 円／平米 106万8,175 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,241 円／平米 108万8,471 円／坪
標準価格 平米 坪	28万922 円／平米 92万8,728 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＡＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都日野市百草２０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,004 円／平米 76万3,699 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,776 円／平米 77万2,863 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,785 円／平米 88万5,297 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＨＷ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都日野市百草２０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,335 円／平米 82万4,302 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,335 円／平米 82万4,302 円／坪
標準価格 平米 坪	30万4,438 円／平米 100万6,472 円／坪
査定価格 平米 坪	30万4,000 円／平米 100万5,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都日野市百草２０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,495 円／平米 54万514 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,569 円／平米 60万3,573 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,560 円／平米 86万4,717 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情