路線価 (2023) 東京都日野市大坂上1-32-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 日野市東京都日野市大坂上１丁目３２番２
価格時点	2023 年
駅名	日野駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,450万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万5,296 円 1平米 41万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,450万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万5,296 円／坪 1平米 41万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日野市や近隣市の普通商業地域で、需要者はこれら地域に地縁性をもつ自営業者である。規模のまとまった土地にはマンション開発業者も参入してくる。駅前広場に面する商業地で朝夕は通勤客の通行が多いが、繁華性は高くなく、近年は事務所が撤退したフロアーに学習塾の入居が多く見られる。日野自動車工場移転による利用客の減少は、最近では落ち着きつつある。近隣地域ではコロナ禍の影響による家賃の値下げや土地需要の減少は認められない。 (2) 同一需給圏はＪＲ中央線・京王線沿線の日野市内及びその近隣市における駅前商業地域である。需要者は店舗経営目的の事業法人、個人事業者、不動産投資家等が見込まれる。新型コロナの経済への影響が徐々に薄れつつあるなか、駅前広場に面する稀少性の高い地域として元々供給が少ないなか、超低金利等も背景に、不動産投資に対する需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は、土地の個別性や取引件数の少なさから把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は日野市内の商業地の取引事例を多く採用し、地域格差は適切に地域要因を分析して行われており、この価格は説得力に富む。収益価格は収益性を重視する商業地の評価では標準とすべきであるが、２階以上で想定している事務所の家賃は安く、土地価格に見合った家賃水準が形成されていないため、収益価格は低く求められた。比準価格を標準とし、収益価格についても十分考慮し、不動産市場における需給動向も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は日野市内の駅前商業地より規範性の認められる事例を採用し試算したもので、市場の実態を反映しており実証的である。収益価格は賃料水準・還元利回り等について十分に検討のうえ試算したが、当地域は収益性・投資採算性に基づく賃貸市場の成熟度合いが必ずしも高いとは言えない地域であるためやや低めに求められた。本件では実証性に優る比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日野駅西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日野市東京都日野市大坂上１丁目３２番２
標準地の範囲
東	45 m
西	25 m
南	50 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無し。
街路	駅前広場市道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)日野駅西口広場に面するが繁華性は高くなく、また変動要因も見られないため、今後も現状を維持で推移するものと予測した。 (2)地域内には特段の変動要因はないため、現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 143万8,110 円 1平米 43万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 134万2,236円 1平米 40万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 143万8,110円 1平米 43万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 134万2,236円 1平米 40万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的なインフレーションやエネルギーの供給不安が、景気に水を差す状況にあるが、不動産市場では需要が強まっていて、地価は上昇傾向にある。 (2)コロナ禍から経済が回復するなか、低金利等を背景に地価も上昇してきたが、今後の金融政策次第では不動産市場にも影響が及ぶものと思料する。
地域要因
(1)繁華性の高くない駅前商業地であるが、コロナ禍により減少した来客者数の回復は見られる。 (2)地域要因の変動は見られない。駅前広場に面する立地の稀少性から、コロナ禍で落ち込んだ需要は回復しており、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＡＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都日野市大坂上１丁目３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,013 円／平米 159万229 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,481 円／平米 163万4,754 円／坪
標準価格 平米 坪	41万6,230 円／平米 137万6,056 円／坪
査定価格 平米 坪	43万3,000 円／平米 143万1,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都日野市大坂上１丁目３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万6,311 円／平米 246万7,304 円／坪
推定価格 平米 坪	73万4,939 円／平米 242万9,708 円／坪
標準価格 平米 坪	47万4,154 円／平米 156万7,553 円／坪
査定価格 平米 坪	49万3,000 円／平米 162万9,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＡＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都日野市大坂上１丁目３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万6,806 円／平米 349万3,801 円／坪
推定価格 平米 坪	98万6,352 円／平米 326万880 円／坪
標準価格 平米 坪	57万3,460 円／平米 189万5,859 円／坪
査定価格 平米 坪	59万6,000 円／平米 197万376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都日野市大坂上１丁目３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,102 円／平米 106万8,175 円／坪
推定価格 平米 坪	33万210 円／平米 109万1,674 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,358 円／平米 137万3,174 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情