路線価 (2023) 東京都東村山市青葉町2-29-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東村山市東京都東村山市青葉町２丁目２９番９
価格時点	2023 年
駅名	久米川駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円／坪 1平米 16万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西武線各線・ＪＲ武蔵野線沿線で、東村山市、清瀬市、東久留米市及び所沢市を中心とする普通住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者層が中心である。最寄駅から主としてバス便が利用される地域であるが、建売分譲も散見され、値ごろ感から一定の需要が喚起されている。市場の中心価格帯は、土地１２０㎡程度で２，０００万円程度、建売住宅で３，０００万円～３，５００万円となっている。 (2) 同一需給圏は東村山市及び隣接市の標準住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の一次取得者で、圏外からの転入者はあまり多くない。当地域は最寄り駅の接近性が劣っているが、周辺では値頃感からハウスビルダーを中心に多数の新築分譲の現場があり、成約を確認できる。中心価格帯は土地で総額２０００万円～２５００万円程度、新築戸建て分譲で総額３５００万円～４０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的の取引が大半を占め、収益物件はほとんど見られず、収益性より居住の快適性が追求される地域である。よって、賃貸市場は未成熟で投資採算性も低く、収益性は価格の指標とはなりえないと判断し、収益還元法は非適用とした。したがって、需要者の意思が直接反映されていると考えられる比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性を有する多数の事例から求めており、実証的で信頼性の程度が高い。また、居住の快適性を主眼とした自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格は市場に適合した価格と言える。よって、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久米川駅　北東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東村山市東京都東村山市青葉町２丁目２９番９
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した住宅地域であり、地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状のまま推移するものと見られる。 (2)地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産取引市場は、住宅地を中心に堅調に推移している。商業地についても、需要は回復傾向にある。 (2)東村山市の総人口、高齢化率は上昇傾向にある。低金利、ローン控除等の影響により新築戸建て分譲の価格上昇が顕著である。
地域要因
(1)交通利便性は劣るものの、市内における中庸な住宅地域である。地域要因に変化はないが一般的要因の影響をうけ地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特筆すべき変化はないものの、価格の二極化が確認でき、住環境、利便性の良否により価格の上昇率の程度が異なっている。
個別的要因	(1)方位による優位性はあるものの、標準的な画地であり、変動要因は認められない。市場競争力は普通である。 (2)代替・競争関係にある他の不動産との比較における優劣はなく標準的で、競争力の程度も変動していない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＥＺＲ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市青葉町２丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,048 円／平米 53万9,037 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,241 円／平米 53万6,369 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,060 円／平米 52万5,852 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＩＲ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市青葉町２丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,252 円／平米 53万3,099 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,252 円／平米 53万3,099 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,655 円／平米 52万7,819 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＩＲ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市青葉町２丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,729 円／平米 48万1,780 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,595 円／平米 49万4,561 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,745 円／平米 49万5,057 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＡＲ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市青葉町２丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,785 円／平米 58万1,145 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,062 円／平米 57万5,449 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,055 円／平米 54万2,366 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＡＫ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市青葉町２丁目２９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,327 円／平米 59万2,855 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,325 円／平米 56万9,706 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,306 円／平米 55万3,114 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情