土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都東村山市諏訪町1-7-25 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 東村山市
東京都東村山市諏訪町1丁目7番25 (東村山)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート、店舗等が混在する地域)
  • 東村山駅 から 700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
54万5,490
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
16万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 東村山市東京都東村山市諏訪町1丁目7番25
価格時点 2023
駅名 東村山駅 から 700m
路線価
1坪当たり 1坪 54万5,490
1平米当たり 1平米 16万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
2,990万
(145 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 68万1,036
1平米 20万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
2,990万
(145 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 68万1,036 円/坪
1平米 20万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR武蔵野線、西武池袋線、西武新宿線、西武園線等の各沿線の駅から徒歩圏内にある住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住し都心または多摩中心部に通勤する一次取得者層が中心である。交通利便性の高さから根強い需要が見込まれる地域である。土地は100㎡台前半で20万円/㎡前後、新築戸建住宅は総額で3,500万円~4,500万円程度が取引の中心である。

(2) 同一需給圏は、東村山市内の西武線各線沿線の住宅地域である。主な需要者は、地縁的な選好性を有する同一需給圏内の居住者で、一次取得者層が中心である。住宅需要は概ね堅調であるといった一般的要因の影響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、120㎡程度の敷地規模で土地は2,500万円前後、新築戸建住宅で3,500万円~4,500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は戸建住宅中心の低層住宅地域にある。自己所有目的での取引が多く居住の快適性が重視される傾向が強い。共同住宅も見られるが、土地所有者による土地有効活用という側面もあり、収益性を中心に土地の価格が形成されているとは言い難い。よって、需要者の意思を直接反映していると考えられる比準価格を重視し、収益価格を参酌しつつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 対象標準地周辺はアパート等の収益物件も見られるが、地主による土地の有効活用という側面が強く、収益性を中心に土地価格が形成されているとはいい難い。一方、比準価格は自用の居住目的で取引される市場の特性に合致しており、市場における実証的な価格として説得力が高いといえる。そこで、本件においては実証性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 東村山駅北方
距離 700 m
土地の状態
土地面積 43.9 坪 (145 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート、店舗等が混在する地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 8.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 東村山市東京都東村山市諏訪町1丁目7番25
標準地の範囲
20 m
西 20 m
50 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中低層住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 12 m
面積 145 m2
形状 正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  8.7m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地域であり、地域の発展または衰退を促す要因も見当たらないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(2)地域要因に特段の変化は認められず、今後も一般住宅、アパートのほかに店舗等も見られる地域として推移するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと見込まれる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 68万1,036
1平米 20万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 68万1,036
1平米 20万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 68万1,036
1平米 20万6,000
前年から次年への変動率 1 %
2022年
1坪 67万4,424
1平米 20万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 68万1,036
1平米 20万6,000
前年から次年への変動率 1 %
2019年
1坪 67万4,424
1平米 20万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の弱毒化に伴い、経済活動が復活する中、継続する低金利や各種政策に支えられ、不動産市場は緩やかな回復基調にある。

(2)新型コロナウイルス感染症の影響で在宅勤務が増加し、住宅への関心の高まりから、住宅需要は概ね堅調である。

地域要因
(1)東村山駅から徒歩10分程度の住宅地域だが、地域要因の変動は無い。

(2)最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり一般的要因の影響を受けて、地域の地価水準も緩やかな上昇基調で推移している。

個別的要因 (1)地域の標準的な画地であり、特に変動はない。

(2)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 EZR公5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 東村山市
地域 東京都東村山市諏訪町1丁目7番25
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
21万345 円/平米
69万5,401 円/坪
推定価格 平米
19万9,838 円/平米
66万664 円/坪
標準価格 平米
20万9,694 円/平米
69万3,248 円/坪
査定価格 平米
21万2,000 円/平米
70万872 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 MAR公5
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 東村山市
地域 東京都東村山市諏訪町1丁目7番25
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
19万8,615 円/平米
65万6,621 円/坪
推定価格 平米
19万2,122 円/平米
63万5,155 円/坪
標準価格 平米
20万5,478 円/平米
67万9,310 円/坪
査定価格 平米
20万8,000 円/平米
68万7,648 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 MAR公5
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 東村山市
地域 東京都東村山市諏訪町1丁目7番25
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万494 円/平米
53万593 円/坪
推定価格 平米
19万893 円/平米
63万1,092 円/坪
標準価格 平米
20万6,594 円/平米
68万3,000 円/坪
査定価格 平米
20万9,000 円/平米
69万954 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南東
側道幅員1 1.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 TOB公5
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 東村山市
地域 東京都東村山市諏訪町1丁目7番25
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万1,818 円/平米
60万1,090 円/坪
推定価格 平米
17万4,033 円/平米
57万5,353 円/坪
標準価格 平米
19万2,941 円/平米
63万7,863 円/坪
査定価格 平米
19万5,000 円/平米
64万4,670 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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