路線価 (2023) 東京都東村山市栄町2-22-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東村山市東京都東村山市栄町２丁目２２番２４
価格時点	2023 年
駅名	久米川駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,850万 円 (64 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,850万 円 (64 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万1,170 円／坪 1平米 44万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は久米川駅を中心として、東村山市・東久留米市・小平市・清瀬市等の圏域に位置する西武線、京王線及びＪＲ中央線沿線の駅前商業地域である。主たる需要者は、当該圏域に地縁的選好性を有する個人及び中小法人の事業者・投資家である。久米川駅徒歩圏商業地域の中でも繁華性の高いエリアに含まれている。地価は、新型コロナウイルス感染症の影響が少なく、緩やかな上昇傾向にある。取引の主要価格帯は土地で１㎡当り４６万円前後である。 (2) 同一需給圏は、東村山市及び周辺市のＪＲ線、西武線各線沿線の駅周辺の商業地域である。主たる需要者として、自用目的の企業、もしくは店舗、事務所等の賃貸運用を目的とする不動産業者や投資家等が想定される。駅周辺の商業地は供給が少なく、取引件数は少ない。駅周辺の商業地は、その希少性の高さから、需要者やテナントに対し訴求力が高い。感染症の影響が緩和されるなかで、改善する景況感等を反映して、地価水準は上昇基調となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が所在する地域は、中層ビル、低層店舗が建ち並ぶ商業地域である。個人・中小法人の自己使用目的の取引が相対的に優勢であり、比準価格が市場実態を反映し、規範性・信頼性は高い。但し、対象標準地は地域の繁華性の高い商業地に立地するため、賃貸収益・投資採算性に基づいた収益価格を考慮することは妥当であり、比準価格を検証する機能を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り決定した。 (2) 対象地は、中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華性が普通程度の駅周辺の商業地域に存する。希少性の高い商業地の取引においては、市場の特性から、取引相場の実勢を反映した比準価格と共に収益性も重視され、比準価格と同様に収益価格も重要な指標となる。よって、比準価格及び収益価格ともに信頼性が高いと判断し、両価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久米川駅　南西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	19.4 坪 (64 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、低層店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東村山市東京都東村山市栄町２丁目２２番２４
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	13 m
面積	65 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一定規模の面的広がりのある商業地域のうち、特に熟成された駅前商業地域であり、今後当分の間現状のまま推移するものと予測される。 (2)久米川駅周辺の繁華性が普通程度の商業地域であり、価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万7,290 円 1平米 46万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 153万3,984 円 1平米 46万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万7,290円 1平米 46万5,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 153万3,984円 1平米 46万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産取引市場は、住宅地を中心に堅調に推移している。商業地についても、需要は回復傾向にある。 (2)景気は、感染症の影響が緩和されるなかで、緩やかに持ち直している。東村山市の人口は微増傾向で推移している。
地域要因
(1)駅に近い商業地域であり地域的には特段の変化はないが、一般的要因の影響で地価は緩やかな上昇基調にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。駅周辺の商業地域で、繁華性は普通程度であり、景況感等を反映して、地価は上昇基調である。
個別的要因	(1)地域内においてはほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普通である。 (2)個別的要因に特段の変動はない。店舗・事務所等用地としては標準的な画地で、市場競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都東村山市栄町２丁目２２番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万7,455 円／平米 161万1,526 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,564 円／平米 154万2,461 円／坪
標準価格 平米 坪	52万1,884 円／平米 172万5,349 円／坪
査定価格 平米 坪	52万2,000 円／平米 172万5,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＫＡ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東村山市栄町２丁目２２番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,070 円／平米 113万4,189 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,471 円／平米 114万2,127 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,369 円／平米 150万8,756 円／坪
査定価格 平米 坪	45万6,000 円／平米 150万7,536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都東村山市栄町２丁目２２番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万7,650 円／平米 157万9,111 円／坪
推定価格 平米 坪	48万5,292 円／平米 160万4,375 円／坪
標準価格 平米 坪	47万7,650 円／平米 157万9,111 円／坪
査定価格 平米 坪	47万8,000 円／平米 158万268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＯＢ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市栄町２丁目２２番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,980 円／平米 126万9,438 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,839 円／平米 126万5,666 円／坪
標準価格 平米 坪	45万9,591 円／平米 151万9,408 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情