路線価 (2023) 東京都東村山市栄町1-6-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東村山市東京都東村山市栄町１丁目６番８
価格時点	2023 年
駅名	久米川駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万3,958 円 1平米 34万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万3,958 円／坪 1平米 34万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西武線沿線で、東村山市、小平市、清瀬市等をはじめとする北多摩地区に存する駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、主に地縁的選好性を有する個人事業主や投資家である。行動制限や時短要請も解除され、徐々に正常化の方向に向かっているので、商業系不動産の価格は強含み傾向にある。中心価格帯は、総額の把握は困難であるが、土地で１㎡当たり３０万円～４０万円程度である。 (2) 同一需給圏は東村山市及び周辺市内の西武線各駅周辺に形成されている商業地域である。主な需要者は駅接近性を重視する事業法人や個人事業主、収益物件の所有を目的とする投資家等が想定される。近隣地域は「久米川」駅至近の商業地域であり、その立地の希少性から市場に供給される物件は少なく、潜在的な需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は規模により様々だが、１００㎡程度の規模であれば３０万円～４０万円／㎡と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象基準地は西武新宿線「久米川」駅徒歩約２分と立地条件に優れ、また、商業地域内に存し、指定容積率が４００％であるので、高度利用は可能である。近隣地域内及びその周辺には賃貸用の店舗兼共同住宅が存し、投資採算性に着目した取引も確認できる。以上の点を勘案し、鑑定評価額の決定にあたっては、現実のマーケットでの取引事例に基づく比準価格と収益価格の両者を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域より信頼性の高い取引事例を採用し、商業地取引の実態を反映した比準価格を得た。また、収益物件も多く見られる地域であるため、収益性には十分留意すべきである。しかし、当該地域においては地価に即応する賃料を得ることは困難であり、収益性を重視して価格が決定される状況には至っておらず、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	久米川駅南東方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東村山市東京都東村山市栄町１丁目６番８
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	11.5 m
面積	85 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。 (2)小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であるが、商業繁華性は高くない。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 117万6,936 円 1平米 35万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 117万6,936円 1平米 35万6,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東村山市の総人口、高齢化率は上昇傾向にある。また、行動制限も解除され、人流も回復しているので、商業地の地価は強含んで推移している。 (2)コロナ禍からの回復傾向と各種政策の効果等により、不動産市況は概ね堅調に推移しているが、金利上昇による下振れリスクに注意を要する。
地域要因
(1)駅前に存する商業地で４００％と高容積率のため希少性を有する。また、投資目的の取引は依然として多数確認でき価格は堅調に推移。 (2)駅前商業地として店舗付共同住宅等が建ち並ぶ成熟した商業地域であり、特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)代替・競争関係にある他の不動産との比較における優劣はなく標準的で、競争力の程度も変動していない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。画地の位置及び形状は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＩＲ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小平市
地域	東京都東村山市栄町１丁目６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,647 円／平米 71万2,929 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,147 円／平米 93万9,390 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,628 円／平米 117万5,706 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＩＲ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市栄町１丁目６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,635 円／平米 89万1,413 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,991 円／平米 99万8,382 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,116 円／平米 114万7,565 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＡＲ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市栄町１丁目６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,836 円／平米 84万9,100 円／坪
推定価格 平米 坪	25万353 円／平米 82万7,667 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,606 円／平米 116万9,021 円／坪
査定価格 平米 坪	35万4,000 円／平米 117万324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都東村山市栄町１丁目６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,454 円／平米 82万1,389 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,792 円／平米 84万2,342 円／坪
標準価格 平米 坪	37万337 円／平米 122万4,334 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＫＡ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東村山市栄町１丁目６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,070 円／平米 113万4,189 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,471 円／平米 114万2,127 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,471 円／平米 114万2,127 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情