路線価 (2023) 東京都東村山市秋津町2-25-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東村山市東京都東村山市秋津町２丁目２５番２
価格時点	2023 年
駅名	新秋津駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,640万 円 (369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,680万 円 (369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円／坪 1平米 18万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東村山市及び周辺市内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域及び住商混在地域である。沿道型店舗等は賃貸需要が中心で取引は少ないが、規模によっては共同住宅としての用途も考えられるため、マンション開発業者や投資家等の市場参入も期待できる。感染症の流行によりここ１，２年は地価は弱含みで推移してきたが、経済活動が通常に近づくとともに上昇基調に転じている。中心となる価格帯は坪５５万円～６５万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏は、東村山市及びその周辺市に存する幹線道路沿いの路線商業地域及び商住の混在地域等である。需要者は、地縁性を有する中小事業者や個人等が中心と考えられる。沿道型店舗のほか、相応の規模の土地であればマンション用地としてなど多様な需要が想定される。良好な資金調達環境が続くなか、地価は上昇基調で推移している。取引は目的や規模等によって個別性が強いものの、中心となる価格は、１５～２０万円／㎡程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は準幹線道路沿いに店舗、事業所等が存する郊外の沿道商業地域だが、道路幅員が狭く十分な駐車場を確保しにくいこともあって高収益を追求できる土地柄ではない。また鉄道駅から遠く共同住宅としての需要も弱い。そのため賃料水準は低く抑えられ収益価格は低めに求められた。よって、実際の取引価格から導かれた実証的な比準価格を中心に収益価格を比較考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、最寄駅からやや距離のある幹線道路沿接の路線商業地域であるが、新規に土地を購入しての投資に見合う賃料水準は形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。一方で、現実の市場において様々な利用目的や選択指標を反映して成立した取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力に優れるものと認められる。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新秋津駅　南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	111.6 坪 (369 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗の中に工場等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東村山市東京都東村山市秋津町２丁目２５番２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに店舗、工場等が建ち並ぶ路線商業地域である。当面は現状地域要因のまま推移するものとみられるが、中長期的には工場は店舗又は共同住宅へ転用が進んでいくものと予測する。 (2)近隣地域の価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状維持を基調として推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万1,446 円 1平米 19万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の弱毒化に伴い、経済活動が復活する中、継続する低金利や各種政策に支えられ、不動産市場は緩やかな回復基調にある。 (2)持続的低金利が下支えとなり、国内の不動産市況は概ね堅調に推移しているが、金融政策転換の兆しが市場に警戒感をもたらす可能性が認められる。
地域要因
(1)路線商業地域であるが、近隣消費型の店舗もあり、商業背後地は依然として限定的である。 (2)都道沿接の路線商業地域として、地域要因に特段の変動は認められない。地価は安定傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。地域の標準的な画地で、市場競争力は普通程度である。 (2)個別的要因に特段の変動はない。地域においてほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＥＺＲ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市秋津町２丁目２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,774 円／平米 57万1,191 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,492 円／平米 65万9,521 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,530 円／平米 66万9,564 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＩＲ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市秋津町２丁目２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,969 円／平米 64万4,568 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,613 円／平米 61万6,943 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,417 円／平米 60万3,071 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＡＲ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市秋津町２丁目２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万661 円／平米 69万6,445 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,070 円／平米 64万1,595 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,417 円／平米 62万2,907 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東村山市秋津町２丁目２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,336 円／平米 73万5,043 円／坪
推定価格 平米 坪	23万358 円／平米 76万1,564 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,283 円／平米 61万9,158 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情