路線価 (2023) 東京都東村山市久米川町3-2-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東村山市東京都東村山市久米川町３丁目２番１５外
価格時点	2023 年
駅名	東村山駅 から 860m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3億200万 円 (1307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億200万 円 (1307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円／坪 1平米 23万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東村市及び隣接市における路線商業地域及び駅周辺の商業地域、住商混在地域等で、店舗の需要者は、主にチェーン店である。最寄り駅から徒歩圏位置するため共同住宅も多く混在するが、近年は開発の動きや店舗の新規出店はあまり見られない。市場における需要の中心価格帯は坪７０～８０万円程度と考えられる。金融緩和が継続している中、新型コロナウィルス感染症流行による消費の低迷から回復し、地価は若干の上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は東村山市及び隣接市内に位置する、幹線道路または準幹線道路沿いの路線商業地域や商住混在地域の存する圏域である。需要者は店舗や事業所として利用目的の法人のほか、マンション開発目的の開発業者等が考えられる。行動制限の解除に伴う需要回復のほか、道路整備に伴う今後の需要増加も期待される。供給が少ないことから取引規模や単価にばらつきが生じやすいが、概括的な価格水準は２０～２５万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域では、中層建物の建築費に見合った賃料の収受が困難であり、収益価格は比準価格よりも低位となった。ただし、近隣地域においては収益獲得を目的とした投資家のみならず自己使用を目的とした事業者の需要も認められる。よって、幹線道路沿いの適切な取引事例に基づく実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広幅員道路沿いの路線商業地や商住混在地の取引事例から求めたものであり、市場性を反映して規範性は高い。一方で、当該圏域では賃貸物件も見られるものの、自用や有効利用度の低い建物も多く混在し、投資適格性を有した収益物件は少なく収益価格の規範性は相対的に低い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東村山駅　東方
距離	860 m
土地の状態
土地面積	395.3 坪 (1307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほか農地等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	62 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	169 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東村山市東京都東村山市久米川町３丁目２番１５外
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	25 m
面積	1250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに店舗が増えつつある地域である。今後において路線商業地域としての熟成度が向上するものと予測する。 (2)整備済みの都市計画道路と現市道利用により前面道路は所沢街道まで接続できるようになり、今後は路線商業地域としての熟成度の増進が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和が継続している中、新型コロナウィルス感染症流行による消費低迷からも回復し始め、東村山市の地価は若干の上昇傾向となっている。 (2)経済社会活動の正常化により商業地の需要も回復傾向にあるが、今後の国内外の物価動向や金融政策動向等に留意する必要がある。
地域要因
(1)駅接近性も良好な路線商業地域で、共同住宅地への転用も可能である。一般的要因の影響により地価は若干の上昇傾向で推移している。 (2)都市計画道路の整備に伴い路線商業地としての熟成度は増進すると思料される。
個別的要因	(1)二方路の台形地であるが、最有効使用から個別的要因の影響は小さく、変動もない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＡＲ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市久米川町３丁目２番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,178 円／平米 74万7,744 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,566 円／平米 72万2,579 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,656 円／平米 79万2,303 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＡＲ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市久米川町３丁目２番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,836 円／平米 84万9,100 円／坪
推定価格 平米 坪	25万353 円／平米 82万7,667 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,366 円／平米 82万1,098 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都東村山市久米川町３丁目２番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,454 円／平米 82万1,389 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,792 円／平米 84万2,342 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,569 円／平米 78万8,709 円／坪
査定価格 平米 坪	23万9,000 円／平米 79万134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都東村山市久米川町３丁目２番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,953 円／平米 74万389 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,510 円／平米 73万8,924 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,823 円／平米 76万9,713 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情