路線価 (2023) 東京都国分寺市西町1-11-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 国分寺市東京都国分寺市西町１丁目１１番３１
価格時点	2023 年
駅名	国立駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,130万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万2,210 円 1平米 28万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,130万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万2,210 円／坪 1平米 28万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線等の周辺市町村を含む住宅地域。需要者の中心はある程度地縁性をもつ勤労世帯が一般的で外部からの転入需要も混在する。市内の住宅地は比較的人気があり、既成市街地は供給が限られるため、農地も残る近隣周辺で宅地開発は活発になっている。売出価格はかなり高額な物件が増えており、一律の価格帯としては捉えきれなくなっている。 (2) 同一需給圏は国分寺市および周辺市の住宅地域で、特に強い代替・競争関係にある圏域は、ＪＲ中央線「国立」駅徒歩圏の低層住宅地域である。典型的な需要者は同一需給圏内の一次取得者が中心であるが、周辺地域からの転入もみられる。ＪＲ中央線「国立」駅徒歩圏の住宅地は人気が高く、需要に対して供給が少ないため、駅からやや遠いが需要は安定している。土地１００㎡で２７００万円程度、新築の戸建分譲は総額４２００万円程度が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は国立駅徒歩圏内の住宅地域で周辺には有効利用を目的としたアパート等も立地しているが、自己居住を基礎に価格形成されている一般住宅地域であり、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって代表標準地との検討等も踏まえ、近隣周辺地域における実際の市場価値を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の最有効使用は低層住宅地で、主な需要者は居住の快適性に着目した個人であるため、取引事例比較法が最も適合している。採用した取引事例は、ＪＲ中央線「国立」駅勢圏の住宅地に係るもので規範性を有する。一方、収益還元法は近隣地域が収益性よりも居住の快適性が重視される低層住宅地域に存するため低位に試算された。従って、本件では、比準価格を標準に、収益価格を参考の上、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	国立駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	国分寺市東京都国分寺市西町１丁目１１番３１
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅からやや離れた一般住宅のほかにアパートもある住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。 (2)当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万2,210 円 1平米 28万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万2,210 円 1平米 28万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の行動制限は無くなったが、多摩地域内の住宅価格は全般的に上昇傾向が続いた。しかし物価上昇や格差の拡大等不安定な市場になっている。 (2)Ｒ４年１月～Ｒ４年１０月の国分寺市の取引件数は１３１３件、前年同期間の１４２８件に比し、減少している『土地取引規制基礎調査概況調査』。
地域要因
(1)中心街からやや離れた周辺に畑も残る既存の住宅地域であるが、徐々に周囲で宅地開発が進んでおり、供給物件の総額は高額なものが増えている。 (2)ＪＲ中央線「国立」駅徒歩圏の住宅地域で需要は底堅い。地域を大きく変容させる要因は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＩＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西町１丁目１１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,979 円／平米 92万5,611 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,909 円／平米 94万8,521 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,909 円／平米 94万8,521 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＡＲ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西町１丁目１１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,192 円／平米 100万2,353 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,333 円／平米 96万6,453 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,089 円／平米 92万9,280 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＡＲ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西町１丁目１１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,178 円／平米 80万7,252 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,192 円／平米 91万3,091 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,569 円／平米 87万7,971 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	56 ％
基準容積率	144 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＩＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西町１丁目１１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,255 円／平米 91万9,911 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,073 円／平米 92万2,615 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,028 円／平米 86万9,571 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情