路線価 (2023) 東京都国分寺市西恋ケ窪2-9-28外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 国分寺市東京都国分寺市西恋ケ窪２丁目９番２８外
価格時点	2023 年
駅名	西国分寺駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,570万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万3,384 円 1平米 36万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,570万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万3,384 円／坪 1平米 36万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、国分寺市をはじめ隣接市を含む、ＪＲ中央線各駅から徒歩圏内にある住宅地域。主たる需要者は都心部、多摩中心部への通勤者世帯の１次取得者層及び当該地域の地縁的選好者の買換え層が中心。利便性の高い住宅地域で需要は安定している。一般的要因の影響を受けて地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、新築建売住宅で４，５００万円～５，５００万円前後、戸建向け土地は３５万円／㎡～４０万円／㎡で推移している。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ中央線沿線等の周辺市を含む住宅地域。需要者は市内及び周辺市在住の居住目的の個人等が中心。既成市街地が広がっているため新規の供給は限定的であり、また、総額の観点から画地の細分化も見られる等、取引総額帯は一律ではない。生活利便性・居住快適性の優るエリアを中心に取引価格は上昇基調を示している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもその収益性は低く、収益価格は低位に試算された。よって、収益価格は参考にとどめ、取引実態にも合致しており実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、ＪＲ線西国分寺駅に近い希少性を有する低層住宅地域であり、周辺には賃貸共同住宅等も混在するが、地主等による供給が中心であり、住宅地の取引は主として居住快適性等に着目した自用目的の取引が大半を占める。従って、収益還元法は非適用とした。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西国分寺駅　北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	国分寺市東京都国分寺市西恋ケ窪２丁目９番２８外
標準地の範囲
東	15 m
西	30 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。 (2)地域要因に特に変動は無く、低層住宅を中心とする地域として現状を概ね維持して推移してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 120万3,384 円 1平米 36万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万3,384 円 1平米 36万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 120万3,384円 1平米 36万4,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万3,384円 1平米 36万4,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍を引きずるなか商業地、住宅地等の立地や利便性、収益性等により選別され、その程度により地価は上昇、弱含み等、斑模様である。 (2)コロナ禍の影響が徐々に払拭される中、価格水準は全般的に上昇基調にあるが、ウクライナ情勢に端を発した先行き不透明感への懸念が生じている。
地域要因
(1)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大規模な開発や宅地分譲等、特段の変動要因はない。堅調な需要を受け地価は上昇傾向にある。 (2)最寄駅に近い利便性の優れた低層住宅地域として、地価は上昇基調を示している。地域要因に特段の変動は無い。
個別的要因	(1)接面方位に優位性があるが、ほぼ標準的な画地。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＩＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西恋ケ窪２丁目９番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,171 円／平米 113万4,523 円／坪
推定価格 平米 坪	33万9,579 円／平米 112万2,648 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,297 円／平米 109万5,268 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＩＭ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西恋ケ窪２丁目９番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万8,114 円／平米 115万865 円／坪
推定価格 平米 坪	36万9,001 円／平米 121万9,917 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,809 円／平米 117万2,999 円／坪
査定価格 平米 坪	37万3,000 円／平米 123万3,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＡＧ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西恋ケ窪２丁目９番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,567 円／平米 135万723 円／坪
推定価格 平米 坪	41万9,783 円／平米 138万7,803 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,648 円／平米 130万8,012 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＡＧ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西恋ケ窪２丁目９番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,287 円／平米 117万1,273 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,924 円／平米 116万6,767 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,697 円／平米 117万2,628 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情