路線価 (2023) 東京都国分寺市西元町3-1954-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 国分寺市東京都国分寺市西元町３丁目１９５４番１３
価格時点	2023 年
駅名	国分寺駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,290万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,290万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円／坪 1平米 26万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線で、国分寺市内を中心に隣接市における駅徒歩２０分圏内外の住宅地域である。需要者は同圏内に居住する一次取得者層が中心である。超低金利や住宅政策等の良好な取得環境により中央線駅徒歩圏内を中心に需要は堅調に推移しているが、駅からやや遠く周辺が未成熟な当地域の需要は、やや力強さに欠ける。需要の中心は土地面積１２０㎡程度、中心となる価格帯は土地３，０００万円程度、新築戸建は４，０００万円台後半である。 (2) 同一需給圏は国分寺市及び隣接市のうち、低層一般住宅が標準的使用と認められる住宅地域である。主たる需要者は３０歳代から４０歳代の圏内居住者や圏内勤務者で、圏外からの転入も一部に見られる。ＪＲ中央線沿線の駅徒歩圏の住宅地は人気が高く、需要は堅調である。市場において、更地で３，０００万円から４，０００万円程度、戸建住宅の新築物件は５，０００万円から６，０００万円台が需要の中心価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の画地規模から収益価格の試算が困難であり、かつ取引も自己利用目的が中心であるため、評価手法は取引事例比較法を採用した。比準価格の試算にあたっては、類似性が高い西元町、東元町に所在する事例を採用しており、求められた比準価格は実証的である。本件ではさらに、代表標準地との価格検討、前年公示価格からの検討、及び最近の不動産市場の分析結果から比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺一帯には低層アパート等の賃貸物件が見られるが、その多くが土地所有者による建物への投資である。賃料水準は低く、収益を目的とする土地への投資は経済合理性に欠ける。取引の大部分が自用を目的とした住宅需要である。よって、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国分寺駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	国分寺市東京都国分寺市西元町３丁目１９５４番１３
標準地の範囲
東	60 m
西	15 m
南	70 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12.5 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等を中心とする既成の住宅地域であるが、近隣では、広大な史跡武蔵国分寺跡の公園用地の買収が進められており、空地も多く、住宅地としての発展要因は少ない。 (2)低層住宅を中心とする住宅地域として当面は現状を維持するものと予測する
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利、国分寺駅前の整備、物件の供給不足から市内の地価は上昇してきたが、今後の金融政策による不動産市場への影響が不透明な情勢である。 (2)国分寺市は都心への交通利便性が良好なため、住宅への需要が根強く、市内人口も増加基調にある。地価は緩やかな上昇傾向が続いている。
地域要因
(1)地域要因の変動は無い。史跡武蔵国分寺跡に近く住宅地としての熟成は見込めないが、駅徒歩圏の地価上昇が波及し、当地域の地価も上昇している。 (2)近隣地域は最寄駅から徒歩２０分程度を要し、交通利便性にやや欠ける。住宅需要は値頃感から安定している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＨＷ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西元町３丁目１９５４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,528 円／平米 90万4,284 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,724 円／平米 90万1,626 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,479 円／平米 91万734 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＨＷ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西元町３丁目１９５４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,387 円／平米 95万3,407 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,311 円／平米 80万4,386 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,769 円／平米 81万2,512 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＩＭ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西元町３丁目１９５４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万106 円／平米 95万9,090 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,427 円／平米 96万6,764 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,120 円／平米 87万6,487 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＩＨ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西元町３丁目１９５４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,838 円／平米 79万2,904 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,375 円／平米 87万7,330 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,718 円／平米 81万2,344 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＯＲ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市西元町３丁目１９５４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万647 円／平米 102万6,999 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,550 円／平米 104万9,820 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,108 円／平米 89万9,589 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情