路線価 (2023) 東京都国分寺市本町2-334-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 国分寺市東京都国分寺市本町２丁目３３４番１４
価格時点	2023 年
駅名	国分寺駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 390万1,080 円
1平米当たり	1平米 118万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億8,600万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 512万4,300 円 1平米 155万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億8,600万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 512万4,300 円／坪 1平米 155万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は国分寺市及びその近隣市内における駅前の商業地域である。需要者は店舗経営目的の事業法人、マンション開発業者のほか立地等の条件次第では投資法人も見込まれる。再開発ビル・駅前交通広場の完成や都市計画道路事業により今後の発展が期待されるなか、超低金利を背景に不動産投資に対する需要は堅調であり、駅前商業地の地価は持ち直している。市場の中心となる価格帯は、土地の個別性や取引件数の少なさから把握し難い。 (2) 同一需給圏は、国分寺市内及びその近隣市等における駅前商業地域等。需要者は店舗経営目的の法人、マンション開発業者、収益物件獲得目的の投資法人等が挙げられる。コロナ感染症による影響も落ち着きつつあり、再開発ビル・駅前交通広場の完成や都市計画道路事業により今後の発展が期待される。昨年から比較して駅前広場を中心とするテナントが充実しつつあり、商業地域として成熟の過程にあると把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は繁華性の高い駅前商業地より規範性の認められる事例を採用し試算したもので、市場の実態を反映しており実証的である。収益価格は賃料水準・還元利回り等について十分に検討のうえ試算したが、収益性・投資採算性に基づく賃貸市場の成熟度合いが必ずしも高いとは言えない地域であるためやや低めに求められた。本件では実証性に優る比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は繁華性の高い駅前商業地等の規範性の認められる事例を採用し試算した。市場の実態を反映しており、信頼性が高い。収益価格は賃料水準や還元利回り等について十分に検討のうえ試算したが、投資採算性に基づく賃貸市場の成熟度合いが必ずしも高いとは言えない地域であるため、やや低位に求められた。本件では信頼性により優れる比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	国分寺駅北東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	36.3 坪 (120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	国分寺市東京都国分寺市本町２丁目３３４番１４
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国分寺駅北口では再開発ビルと駅前交通広場の整備の完了に続き、都市計画道路３・４・１２号線事業が進行中で、駅前の整備の進展により熟成度が増すものと思料する。 (2)国分寺駅北口では、再開発ビル完成、駅前交通広場の整備完了。さらにテナントが充実してきており、メインストリート都市計画道路３・４・１２号線と相俟って、駅前商業地域としての成熟度が増していくと期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利、国分寺駅前の整備、物件の供給不足から市内の地価は上昇してきたが、今後の金融政策による不動産市場への影響が不透明な情勢である。 (2)長引いた感染症の影響が、沈静化しつつあり、市域全体的に、取引価格の水準は強含み又は上昇基調にあると言える。
地域要因
(1)コロナ禍の影響から回復するなか、整備が完了した駅前交通広場に面する良好な立地に加え、物件供給の少なさから、地価は上昇している。 (2)北口駅前広場の整備に伴い、店舗が充実してきており、地価は上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因の変動は、特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＨＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市本町２丁目３３４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	169万1,382 円／平米 559万1,709 円／坪
推定価格 平米 坪	161万1,426 円／平米 532万7,374 円／坪
標準価格 平米 坪	174万7,751 円／平米 577万8,065 円／坪
査定価格 平米 坪	175万 円／平米 578万5,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	424 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＡＲ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市本町２丁目３３４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万7,467 円／平米 501万6,746 円／坪
推定価格 平米 坪	155万5,480 円／平米 514万2,417 円／坪
標準価格 平米 坪	174万1,859 円／平米 575万8,586 円／坪
査定価格 平米 坪	174万 円／平米 575万2,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＨＷ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市本町２丁目３３４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万5,501 円／平米 368万7,846 円／坪
推定価格 平米 坪	122万6,218 円／平米 405万3,877 円／坪
標準価格 平米 坪	158万178 円／平米 522万4,068 円／坪
査定価格 平米 坪	158万 円／平米 522万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	438 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＦＵＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都国分寺市本町２丁目３３４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万7,255 円／平米 326万3,865 円／坪
推定価格 平米 坪	105万8,436 円／平米 349万9,189 円／坪
標準価格 平米 坪	154万2,910 円／平米 510万860 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	382 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情