路線価 (2023) 北海道江別市3条6-9-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 江別市北海道江別市３条６丁目９番２外
価格時点	2023 年
駅名	江別駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (753 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (753 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,098 円／坪 1平米 3万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に江別市内に存する商業地域の各圏域で、需要者は小売店舗等としての利用を目的とした個人事業者が中心である。江別駅周辺の商況は長らく低迷しているが、価格水準は周辺住宅地に近く、底打ちから反転上昇している。今後、店舗用地としての需要よりも住宅用地としての需要が高まる可能性があると思われる。中心となる価格帯は規模等が多様であるため、特定できない。 (2) 当該標準地の同一需給圏はＪＲ江別駅周辺の商業利用が可能な地域を中心に、市内全域の商住混在地域である。需要者は店舗、事務所、共同住宅としての利用を目的とする地元個人及び法人事業者である。ＪＲ江別駅周辺は繁華性に劣り、周辺の大型商業施設がある地域が新規商業需要の中心であるものの、一定の需要もみられ、地価は安定傾向。取引価格は多岐にわたり、中心価格の把握は困難である。新型コロナウイルスによる地価へのマイナスの影響はみられない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準、収益の２試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が低く硬直的に推移しているため低廉に求められたものと判断され、地価に見合った賃料を得ることは困難であると思料する。収益価格は想定条件の多い規範性が劣る理論的な価格であるため、精度的観点から市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格の水準を参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 本件では地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格がえられた。店舗、事務所等の収益物件も見られるが、賃貸需要は弱いことから、賃貸市場の熟成度は低いため、収益価格がやや低廉となった。本評価においては、規範性の高い比準価格を標準としたうえで、収益価格を考量し、さらに地域の精通者等からのヒアリング結果も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江別駅北方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	227.8 坪 (753 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗に金融機関等が介在する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江別市北海道江別市３条６丁目９番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	130 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	33 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ江別駅前の商業地域。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)江別駅周辺の商業地は新規出店等が見られず衰退傾向にあるが、住宅地の供給不足から、商業地域内に新たに戸建住宅を建てる事例も見られる等、反転の動きが見られる。今後は地価上昇傾向を示すと予測する。 (2)江別駅周辺の商業地域で、周辺は商業地としての需要は弱いものの、江別市全体の地価上昇傾向の影響を受け、地価は上昇傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,404 円 1平米 3万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 20.4 ％
2022年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
前年から次年への変動率 22.2 ％
2019年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和の下支えもあり、商業地背後の住宅地の地価上昇に伴い、遅れて商業地の地価上昇も見られるようになった。 (2)主な顧客が近隣の居住者であることから、観光業とは異なり、新型コロナウイルスの影響による地価への影響は小さい。
地域要因
(1)商況は低迷しているが、周辺商業地域内で戸建住宅用地としての取引が見られるようになってきた。なお、新型コロナ感染症の影響は見られない。 (2)繁華性に劣るＪＲ江別駅周辺の商業地域であるが、周辺住宅地域の地価上昇に伴い、当該地区でも地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市３条６丁目９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,384 円／平米 16万9,876 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,981 円／平米 18万1,767 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,605 円／平米 12万1,016 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市３条６丁目９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,166 円／平米 5万6,751 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,526 円／平米 7万1,165 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,380 円／平米 8万7,212 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市３条６丁目９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,944 円／平米 7万5,853 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,692 円／平米 8万1,632 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,151 円／平米 10万6,291 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市３条６丁目９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,951 円／平米 8万9,100 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,263 円／平米 10万3,355 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,660 円／平米 11万4,586 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市３条６丁目９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,547 円／平米 13万742 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,326 円／平米 15万3,154 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,120 円／平米 14万5,861 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	12.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情