路線価 (2023) 東京都国分寺市泉町3-2671-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 国分寺市東京都国分寺市泉町３丁目２６７１番４
価格時点	2023 年
駅名	西国分寺駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,460万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万4,230 円 1平米 45万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,430万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 149万7,618 円／坪 1平米 45万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線等の比較的駅に近い商業地域。需要者の中心はある程度地縁性のある中小事業法人と個人投資家が中心で、敷地規模のまとまった土地は大手法人需要も見込まれる。西国分寺駅周辺の商業地域は範囲が狭く供給は限られ、裏通り的な近隣周辺の商況は停滞している。敷地規模や用途によって価格帯等は一律ではないが、西国分寺駅周辺は整備が進み、今後も市役所の移転が予定される等、さらに背後人口の増加が期待される。 (2) 同一需給圏内は国分寺市及びその周辺市の商業地。需要は個人事業者と地域密着型の法人、個人投資家、及び不動産業者。標準地の存する地域は繁華性は低いものの、駅近の希少性を有する近隣商業地域である。周辺地域では昨今の景気後退の影響を受け、資金力の脆弱なテナントの撤退も見られるが、同地域の不動産市場における供給が少ないことから、需要は底堅い。地価は取引総額の大小及び取引当事者の個別事情に左右され、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は西国分寺駅に近い駅背後の商業地域で、範囲が狭いため付近での取引事例は少ないので、比準価格の試算には用途に弾力性のある幹線道路沿線等の取引事例も採用し、要因比較等は妥当である。収益価格の賃料水準等は一般的であるが、賃料と地価との牽連性はあまり高くはない。したがって現実の取引水準を反映する比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、店舗兼共同住宅等により形成された近隣商業地域であり、繁華性・収益性は低いことに加え、コロナ禍の影響等で投資採算性は良好とはいえず、同地域の背後は住居系建物が中心となる住宅地域が広がっている。自用目的の取引も散見されることから、相対的規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西国分寺駅南西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層店舗ビル等が見られる駅裏の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	国分寺市東京都国分寺市泉町３丁目２６７１番４
標準地の範囲
東	0 m
西	15 m
南	25 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西国分寺駅には近いが裏通り的な飲食店街であり、格別の変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。 (2)当該地域は駅前の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測される。地価は景気の不透明感はあるが、上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万7,290 円 1平米 46万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 153万3,984 円 1平米 46万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万7,290円 1平米 46万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 153万3,984円 1平米 46万4,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の行動制限は無くなったが、多摩地域内の土地価格は全般的に上昇傾向が続いた。しかし物価上昇や格差の拡大等不安定な市場になっている。 (2)コロナ禍の影響等による景気後退要因が払拭できないが、不動産市場は回復基調にある。
地域要因
(1)近隣周辺の商業性は停滞しているが、西国分寺駅周辺は整備が進んでおり、共同住宅的要素も持つ近隣周辺の需要や競争力は強い。 (2)西国分寺駅周辺の近隣商業地域の潜在需要は高く、コロナ禍の影響の弱まりから、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)西国分寺駅前の近隣商業地であり、同種の不動産の比較において市場競争力は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＡＧ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市泉町３丁目２６７１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,000 円／平米 182万1,606 円／坪
推定価格 平米 坪	54万2,079 円／平米 179万2,113 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,487 円／平米 149万5,922 円／坪
査定価格 平米 坪	45万2,000 円／平米 149万4,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＡＧ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市泉町３丁目２６７１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,606 円／平米 130万4,567 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,672 円／平米 129万8,174 円／坪
標準価格 平米 坪	48万4,780 円／平米 160万2,683 円／坪
査定価格 平米 坪	48万5,000 円／平米 160万3,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＯＲ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市泉町３丁目２６７１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万1,318 円／平米 152万5,117 円／坪
推定価格 平米 坪	46万413 円／平米 152万2,125 円／坪
標準価格 平米 坪	52万3,792 円／平米 173万1,656 円／坪
査定価格 平米 坪	52万4,000 円／平米 173万2,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＯＲ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市泉町３丁目２６７１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,185 円／平米 107万1,756 円／坪
推定価格 平米 坪	33万20 円／平米 109万1,046 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,237 円／平米 143万5,588 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	58 ％
基準容積率	189 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情