路線価 (2023) 東京都国分寺市富士本1-21-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 国分寺市東京都国分寺市富士本１丁目２１番１０外
価格時点	2023 年
駅名	国立駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,450万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,450万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円／坪 1平米 33万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線で、国分寺市内及び周辺市内における幹線道路沿いの近隣商業地域である。需要者は小売り・サービス等の個人事業者や法人のほかに、自己使用の住宅用地を求める一次取得者層も見られる。国立駅周辺の商業集積が増す一方、既存の商店街である当地域の商業性はやや衰退傾向にあるが、一般的要因の影響も受け、地価は概ね安定して推移している。中心となる価格帯は土地１５０㎡前後で５０００万円程度と認めた。 (2) 同一需給圏は国分寺市、国立市等の駅近の商業地域で、中小規模の店舗・事務所、共同住宅等が混在しており、大規模な収益物件は少ない。主な需要者は地縁性を有する法人・個人、不動産業者等である。近隣地域は国立駅勢圏の幹線道路沿いに存するが、小規模店舗等が多く繁華性は劣る。市場の中心価格帯は、規模・用途等によりばらつきがあるが、周辺の地価水準は３０万円／㎡～４０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は都道沿いの商業地域で賃貸用物件も存するが、投資採算性に基づく賃料水準が形成されていないため、収益性が地価の形成へ影響する程度はやや低い。比準価格は国分寺市内の幹線道路沿いの類似地域より規範性の高い事例を採用し試算しており、求められた比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格と言える。したがって比準価格を中心に、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域一帯は、低層店舗兼住宅が標準的利用である。駅に比較的近い幹線道路沿いであるが、駐車場の確保等が充分でなく繁華性が劣り、現時点では近隣商業地として土地価格に見合う賃料を収受し得られず、収益還元法は低目に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国立駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	低層店舗が多い都道沿いの既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	国分寺市東京都国分寺市富士本１丁目２１番１０外
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16.5 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一部、都市計画道路予定地を含む。事業認可時期は未定。
街路	９ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都道沿いの商業地域として低層店舗兼住宅や共同住宅等が建ち並ぶが、繁華性が劣るため特段の発展要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。 (2)当該地域は都道沿いの商業地域として熟成しており、地域を大きく変容させる要因もないため、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的なインフレーションやエネルギーの供給不安が、景気に水を差す状況にあるが、不動産市場では需要が強まっていて、地価は上昇傾向にある。 (2)感染拡大の一服を受けて景気は回復基調にあるが先行きは不透明である。駅徒歩圏の住宅地等の地価はやや上昇傾向にある。
地域要因
(1)繁華性の低い路線商業地域で、店舗の新規立地は少なく、共同住宅が増えつつある (2)国立駅から比較的近い商業地で繁華性はやや劣る。小規模店舗が多く、当面は現状のまま推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に大きな変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＡＧ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市富士本１丁目２１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,606 円／平米 130万4,567 円／坪
推定価格 平米 坪	38万3,982 円／平米 126万9,444 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,982 円／平米 126万9,444 円／坪
査定価格 平米 坪	38万4,000 円／平米 126万9,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＩＭ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市富士本１丁目２１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万4,656 円／平米 127万1,673 円／坪
推定価格 平米 坪	37万2,820 円／平米 123万2,543 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,665 円／平米 113万2,850 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＯＲ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市富士本１丁目２１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,185 円／平米 107万1,756 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,724 円／平米 108万6,762 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,591 円／平米 112万2,688 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	58 ％
基準容積率	189 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＯＲ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市富士本１丁目２１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万1,318 円／平米 152万5,117 円／坪
推定価格 平米 坪	44万9,785 円／平米 148万6,989 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,110 円／平米 122万6,890 円／坪
査定価格 平米 坪	37万1,000 円／平米 122万6,526 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＡＲ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都国分寺市富士本１丁目２１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,510 円／平米 114万8,868 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,765 円／平米 116万9,547 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,510 円／平米 114万8,868 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情