路線価 (2023) 北海道江別市弥生町23-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 江別市北海道江別市弥生町２３番１４外
価格時点	2023 年
駅名	高砂駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,360万 円 (756 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,400万 円 (756 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円／坪 1平米 4万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に江別市一円の商業地の圏域で、需要者の中心は事務所・店舗等としての利用を前提とした法人又は、個人事業者になるものと思料される。国道沿いの商業地として、需要は期待できる。また、野幌地区の国道沿いと比較すると、割安な地価水準であることもあり、地価は上昇。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況にある。 (2) 同一需給圏は江別市の路線商業地域一円の範囲。需要者は同一需給圏内の事業者のほか圏外の事業者も見られている。市内の路線商業地域では比較的繁華性が劣る地域ではあるものの、過去の地価下落による割安感もあって需要は概ね堅調に推移している。需要の中心となる価格帯については事業規模に応じて様々であり見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、４事例からの比準に止まったが、適正な補修正等により、市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は一定の収益性を反映した価格である。本件においては資料の質と量に優る比準価格を重視し、収益価格についても考慮した調整を図り鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 事業用賃貸物件も散見される地域であるが、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた。また、自用の店舗又は事務所を主とする地域であり、賃貸需要が乏しい状況から収益性を重視した取引は稀である。従って、規範性が高い比準価格を標準に収益価格を参酌し、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に前年公示価格との関連性を検討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。
交通
交通施設	高砂駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	228.7 坪 (756 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江別市北海道江別市弥生町２３番１４外
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近時、江別市の土地需要は旺盛であることに加え、国道沿いの商業地域としての一定の需要も期待される地域で地価は、上昇。今後も地価は上昇で推移することが予測される。 (2)大きな地域変容はないものの、過去の地価下落による競争力の改善が見られており、需給関係は安定的に推移すると推量。背後住宅地の高騰等の影響を受けて地価は強含みで推移すると予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
前年から次年への変動率 20.3 ％
2022年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 21.6 ％
2019年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)石狩５市は、土地不足等から、地価上昇が続いている。その他の地方都市は一部の地域を除き、衰退傾向で地価下落が続いている。 (2)新型コロナの影響が和らぐ中で、宅地需要は引き続き堅調に推移している。また、市内人口は概ね横這い、高齢化は北海道と同水準で進行している。
地域要因
(1)国道沿いの商業地域。地域内に特段の変動要因はないが、交通量の多い地域で土地需要は見込める状況にある。 (2)国道沿いの路線商業地域であり、大きな地域変容はないが、背後住宅地の需要増加等の影響を受け、需要は堅調である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市弥生町２３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,274 円／平米 7万6,944 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,413 円／平米 12万6,993 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,552 円／平米 14万3,983 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市弥生町２３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,681 円／平米 12万4,573 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,826 円／平米 13万8,277 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,473 円／平米 15万3,640 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市弥生町２３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,461 円／平米 11万7,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,590 円／平米 12万4,273 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,224 円／平米 14万6,205 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市弥生町２３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,865 円／平米 12万8,488 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,249 円／平米 15万2,899 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,249 円／平米 15万2,899 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情