路線価 (2023) 東京都福生市牛浜86-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 福生市東京都福生市牛浜８６番１
価格時点	2023 年
駅名	牛浜駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,250万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,230万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円／坪 1平米 21万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西多摩地域を中心とした多摩地区の駅周辺商業地域又は幹線道路沿い商業地域。主な需要者は当該地域に関係性を有する中小事業者またはビルオーナー。コロナ禍でテナントの経営状況は回復途上であり、店舗事務所の賃借需要は弱い。ただ低金利が続いているなかで、優良物件に対する不動産投資需要は底堅く、地価は横ばいから強含みで推移している。取引規模はまちまちで中心価格帯はないが、殆どの取引は土地値で数億円程度まで。 (2) 同一需給圏は、西多摩地域を中心とした多摩地区の駅周辺商業地域又は幹線道路沿い商業地域である。主な需要者は当該地域に地縁を有する中小事業者または個人投資家等が中心となる。福生市内の商業地は、コロナ禍にあって店舗事務所等の賃貸需要が弱い状況にあるが、牛浜駅周辺は住宅用途での需要が堅調なこともあり、不動産に対する需要は比較的堅調である。なお、取引の中心価格帯は、規模等の個別性により様々であり、把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例はやや遠隔地も混ざるが、評価対象不動産と類似性の高い商業地事例が採用されており、これから求められた比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格も、賃貸用不動産としての収益性が価格形成に何らかの影響を与えている評価対象不動産については配慮すべきであるが、将来予測等を多分に含み、相対的信頼性は比準価格よりは劣る。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏を広域的に捉え、多摩地域に存する周辺市町における商業地の取引事例を収集・選択して、比準価格を試算した。一方、収益価格については、商業地等では本来は重視されるべきものであるが、近年の賃貸市場の低迷から来る賃料の下げ圧力、建築コストの増大により、低位に求められた。以上から、代表標準地との均衡に留意しつつ、収益価格については参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	牛浜駅南西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	低層店舗、中層雑居ビルが見られる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福生市東京都福生市牛浜８６番１
標準地の範囲
東	10 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前ロータリーに至近。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅至近の地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、強含みで推移していくと予想される。 (2)地域要因に特段の変動要因は認められず、土地利用についても当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)コロナ禍は続いているが、不動産市場は落ち着きを取り戻し、コロナ前の上向き市況に転じている。 (2)新型コロナの影響が懸念されたものの、社会経済活動も正常化に向かっており、不動産市場も比較的安定的な動きを見せている。
地域要因
(1)大きな変動はない。 (2)特段の変動はなく、地価は若干の上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＴＩ５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	福生市
地域	東京都福生市牛浜８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,999 円／平米 55万8,711 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,587 円／平米 57万573 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,763 円／平米 70万88 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＭＮ５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	福生市
地域	東京都福生市牛浜８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,478 円／平米 64万6,250 円／坪
推定価格 平米 坪	19万451 円／平米 62万9,631 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,956 円／平米 71万645 円／坪
査定価格 平米 坪	21万5,000 円／平米 71万790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＫＡ５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	羽村市
地域	東京都福生市牛浜８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,933 円／平米 79万9,830 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,025 円／平米 76万7,075 円／坪
標準価格 平米 坪	21万549 円／平米 69万6,075 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	99 ％
基準容積率	297 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＭＫ５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都福生市牛浜８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,807 円／平米 63万4,114 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,362 円／平米 62万6,031 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,277 円／平米 68万1,952 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情