路線価 (2023) 東京都狛江市中和泉4-580-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 狛江市東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０
価格時点	2023 年
駅名	狛江駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3,640万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万1,800 円／坪 1平米 30万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は，狛江市周辺の主に小田急線各駅を最寄とする住宅地域である。最終需要者は，主に同一需給圏内の居住者若しくは，都心からの若年夫婦世帯による住み替えが中心で一次取得者が主となる。一方，近隣地域は，最寄駅からやや遠いものの住環境が良好に保たれているため，土地の取得需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は，土地が１１０㎡で３，０００万円台前半，新築戸建が４，５００万円～５，５００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は小田急線及び京王線沿線の狛江市、調布市南部の住宅地域。需要者は同一需給圏の居住者を中心に隣接市区に居住する第一次取得者層が中心である。最寄駅までの交通接近条件がやや劣るが、値頃感から需要は相応にみられ、地価は上昇傾向にある。市場において中心となる価格帯は、土地３５坪程度では３，５００万円前後、新築戸建は５，０００万円～５，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ２試算価格の資料の信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域は最寄駅から約１．４ｋｍの住宅地域であり，自用目的での取引が中心となっており，最有効使用の観点から，収益性よりも居住快適性・利便性を標準に価格が形成される地域であることから，比準価格に比べ収益価格は低位に求められた。よって，実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を標準に，収益価格を参考とし，代表標準地との検討を踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート等もみられるが自用目的での取引が中心である。当該地域における収益物件の投資採算性は低く、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。取引市場においては、居住の快適性や利便性を重視した自用目的での取引が中心であることを考慮し、本件においては、市場の実態を反映した価格である比準価格を重視して、収益価格を参考とし、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	狛江駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	狛江市東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域として成熟している。特段の要因変化もなく，当面の間，現状のまま推移するものと思料される。 (2)戸建住宅等が建ち並ぶ交通接近条件がやや劣る既成の住宅地域である。当面は現状を維持して安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 99万1,800 円 1平米 30万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 98万5,188円 1平米 29万8,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 95万5,434円 1平米 28万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 95万5,434円 1平米 28万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は，緩やかに持ち直しているが，世界的金融引き締めが，景気下押しリスクとなっている。都内の個人消費も，緩やかに持ち直している。 (2)狛江市内の住宅地の地価は、低金利、需給動向を反映して上昇基調で推移してきたが、今後の金利の動向には留意が必要である。
地域要因
(1)住環境が良好な低層住宅地域で，地域要因に特段の変化は認められない。一般的要因の影響を受け，地価はやや上昇傾向にある。 (2)駅から距離をやや要するが環境良好な住宅地域である。
個別的要因	(1)方位の優位性は認められるが，地域内においてほぼ標準的な画地である。個別的要因の変動は特になく，市場競争力は普通程度と考えられる。 (2)南側道路に接面し日照等は良好である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,169 円／平米 96万5,911 円／坪
推定価格 平米 坪	32万2,940 円／平米 106万7,640 円／坪
標準価格 平米 坪	29万414 円／平米 96万109 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,006 円／平米 85万6,274 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,033 円／平米 83万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,865 円／平米 93万5,152 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫА０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,035 円／平米 98万1,998 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,068 円／平米 90万2,763 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,976 円／平米 88万5,929 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,800 円／平米 85万8,899 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,558 円／平米 97万3,809 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情