路線価 (2023) 東京都狛江市中和泉1-1873-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 狛江市東京都狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
価格時点	2023 年
駅名	狛江駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,480万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万1,088 円 1平米 44万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,490万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万4,394 円／坪 1平米 44万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に狛江市及び周辺市における近隣商業地域であり、主な需要者は、不動産開発業者、一般事業法人、個人事業者等である。当該地域は、狛江駅から徒歩約３分の近隣商業地域であり、周辺住民へのサービス等を指向する店舗事務所、共同住宅の需要が高い地域である。交通接近条件が良好であるため需要は底堅く、地価は上昇傾向を示している。土地の総額は対象標準地の地積規模で４千万円台である。 (2) 同一需給圏は狛江市及び調布市の近隣商業・住商・住宅系混在地域の範囲。特に幹線・準幹線道路沿いの同種地域との代替関係が強い。需要者は上記各同市に所在する法人、個人経営者、不動産業者等が主で、同一需給圏以外からの参入は少ない。店舗等の賃貸需要はやや弱含みであるが、顧客の地縁的選好性等に支えられている。需要の中心となる価格帯は４１万～４８万円／㎡である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は比準価格よりもやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い試算価格であり、説得力を有する。一方、収益価格は店舗・共同住宅を新たに建築する事を想定して試算されているものの、想定要素が多いため、やや規範性に欠けると思料される。以上による吟味の結果、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、２試算価格は適正に査定されていると判断される。比準価格は市内の住商混在地域等の事例から試算されたものであり規範性は高い。収益価格は、当該地域が収益性等が重視される幹線道路沿いの商住混在地域であるが店舗等の賃貸需要がやや弱いことからやや低位に試算された。したがって、比準価格を中心に収益価格を勘案し、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	狛江駅北方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗兼住宅が多い都道沿いの近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	狛江市東京都狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	35 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	9 m
面積	100 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０．５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は狛江駅周辺の近隣商業地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)中層店舗兼住宅が多い都道沿いの近隣商業地域で、今後も同様な地域として推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 151万4,148 円 1平米 45万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 152万760円 1平米 46万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス等の影響はあるが、その影響は限定的となっており、地価動向は先行きに不透明感があるものの、上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症や原材料価価格の上昇等により景気は先行き不透明な状況にあるが、住宅需要は地域により異なるものの概ね堅調に推移。
地域要因
(1)狛江駅から徒歩約３分の近隣商業地域であり、交通接近条件も良好である。地価は上昇傾向を示している。 (2)駅に比較的近い幹線道路沿いの商住混在地域で需要は普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に特別な変動はない。 (2)画地規模、街路条件は概ね標準的と判断される。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万7,799 円／平米 134万8,183 円／坪
推定価格 平米 坪	39万4,995 円／平米 130万5,853 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,609 円／平米 153万2,691 円／坪
査定価格 平米 坪	46万4,000 円／平米 153万3,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,457 円／平米 108万9,185 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,395 円／平米 109万5,592 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,490 円／平米 153万2,298 円／坪
査定価格 平米 坪	46万3,000 円／平米 153万678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万8,555 円／平米 158万2,103 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,123 円／平米 127万3,217 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,553 円／平米 149万6,140 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万4,041 円／平米 126万9,640 円／坪
推定価格 平米 坪	37万874 円／平米 122万6,109 円／坪
標準価格 平米 坪	45万9,571 円／平米 151万9,342 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情