路線価 (2023) 北海道江別市上江別西町42-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 江別市北海道江別市上江別西町４２番６外
価格時点	2023 年
駅名	高砂駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,040万 円 (2161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,983 円 1平米 3万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,000万 円 (2161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね江別市、札幌市厚別区、北広島市等の圏域に存する郊外の主要幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は道内の主要都市に本社を置く法人が大半を占め、商工関連業者等が多い。江別市では比較的新しい郊外型大型店舗地であるが、類似店舗間での競争のほかインターネット通販の普及等により商況は横這いである。取引される土地の規模や価格はまちまちであるが、背後住宅地の地価上昇を反映し、需要の中心となる価格帯は強含みである。 (2) 同一需給圏は、概ね江別市内の幹線道路沿線に所在する商業地域の範囲である。需要者は市内のほか道内外の事業者が中心である。市内の幹線道路沿いのロードサイド型店舗用地等との競合が認められるが、背後住宅地の地価上昇の影響と商業地としての割安感から需給関係は大きく改善している。市場における需要の中心価格帯については、事業規模が多様なため特定できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格は、市場性を反映しており実証的で信頼性は高い。近隣地域周辺は、自用の店舗・営業所が中心で賃貸物件は限定されており、事業者向けの賃貸市場の成熟度は総じて低い。鑑定評価額の決定に当たっては、賃貸目的よりも自用目的の需要が価格形成に大きな影響を与えている地域的特性から、比準価格を標準に収益価格を参考程度に留め、昨今の地域不動産市場の動向及び代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 比準、収益の２試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が低く硬直的に推移しているため低廉に求められたものと判断する。テナント物件の少ない地域内では規範性が劣る理論的な価格であるため、精度的観点から市場性を反映した規範性の高い比準価格を中心に収益価格を関連づけて調整を行い、代表標準地との検討結果との整合性を勘案した結果、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ高砂駅東方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	653.7 坪 (2161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が多く見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	69 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	194 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江別市北海道江別市上江別西町４２番６外
標準地の範囲
東	10 m
西	100 m
南	200 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	35 m
面積	2100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特別の変動はなく、土地需要は比較的安定しており、当面現状のままで推移するものと思われる。市内での全般的な地価上昇を背景に、今後、本地域の地価も概ね上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)市内各所に存する商業施設等との競合が認められるが、背後の住宅地の地価上昇の影響と割安感から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。なお、新型コロナ感染症の影響は見られない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万6,289 円 1平米 3万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
前年から次年への変動率 24 ％
2022年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 23.3 ％
2019年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染対策の行動制限は緩和され社会経済活動は正常化されつつあるが、円安やインフレ等により消費者の節約志向が強まり、景気は横這いで推移した。 (2)金融緩和の下支えもあり、商業地背後の住宅地の地価上昇に伴い、遅れて商業地の地価上昇も見られるようになった。
地域要因
(1)特に変動は見当たらない。近時、土地需要は概ね安定的に推移しており、土地価格も強含み傾向となっている。 (2)道道沿いの路線商業地域であり、地域要因の変動は特にないが、商業地としての割安感等から地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市上江別西町４２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,274 円／平米 7万6,944 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,413 円／平米 12万6,993 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,660 円／平米 12万4,504 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市上江別西町４２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,681 円／平米 12万4,573 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,826 円／平米 13万8,277 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,207 円／平米 11万6,394 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市上江別西町４２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,461 円／平米 11万7,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,590 円／平米 12万4,273 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,144 円／平米 11万9,492 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市上江別西町４２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,384 円／平米 16万9,876 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,981 円／平米 18万1,767 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,472 円／平米 11万7,270 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231371217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市上江別西町４２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,068 円／平米 8万2,875 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,073 円／平米 8万9,503 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,540 円／平米 10万7,577 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情