路線価 (2023) 東京都東大和市湖畔3-972-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東大和市東京都東大和市湖畔３丁目９７２番１３
価格時点	2023 年
駅名	武蔵大和駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、東大和市及び隣接市の西武各線、多摩都市モノレール沿線の戸建住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する一次取得者層が中心である。丘陵地の斜面で土砂災害警戒区域の指定された地域の周辺住宅地では、低めで取引される事例も見受けられる。土地は、坪当たり４０万円～４５万円、周辺で取引が多い敷地面積帯における新築建売住宅は、総額３，０００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は東大和市及び隣接市内の、西武線各線、多摩モノレールの各駅を利用する住宅地域である。主たる需要者は都心部への通勤者世帯並びに地縁的選好性を有する一次取得者層が大半を占める。生活利便性にやや劣る地域で、また、一部土砂災害警戒区域に指定されていること等から需要の減退が考えられ、地価は弱含みないしは横這いで推移している。需要の中心となる価格帯は、新築建売住宅で３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的での取引が多く、居住の快適性や利便性が重視される傾向にある。共同住宅も一部に見受けられるが、地価は投資対象として収益性を中心に形成されておらず、価格決定に際し収益価格の影響度は低い。本件では、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とした住宅地域で、主たる需要者が注目するのは居住の快適性等であり、不動産市場でも自用目的の取引が中心である。収益性が低いことから、収益性を追求する需要者は極めて僅少であり、収益価格が価格形成に及ぼす影響も極めて限定的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵大和駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大和市東京都東大和市湖畔３丁目９７２番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	都立自然公園（普通）-都立公(普通)
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土砂災害警戒区域縁辺の住宅地域では、警戒感から土地取引への影響が懸念される。 (2)中規模一般住宅を中心とした住宅地域として熟成しているが、丘陵地域に開発された住宅地域で、一部土砂災害警戒区域に指定されていることから、今後需要の減退を招くことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸建住宅の取引が減少しているが、成約価格は高止まりしている。物価高で景況感の悪化が続けば、住宅地の取引価格は沈静化するものと予測する。 (2)人口は逓減傾向で推移している。新型コロナウイルス感染症、住宅金利の動向による先行きの不透明感は残るものの住宅需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)周辺の土砂災害警戒区域に指定された地域では、その警戒感から土地取引等への影響が懸念される。 (2)土砂災害警戒区域に一部指定されていること等の影響を受け、今後の土地取引はやや停滞が予想される。
個別的要因	(1)対象標準地は土砂災害警戒区域の縁辺に位置しており、市場性減価の生じる可能性がある。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＵＲ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東大和市
地域	東京都東大和市湖畔３丁目９７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,832 円／平米 34万3,269 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,951 円／平米 35万274 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,912 円／平米 39万3,123 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＵＲ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東大和市
地域	東京都東大和市湖畔３丁目９７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,081 円／平米 53万9,146 円／坪
推定価格 平米 坪	15万722 円／平米 49万8,287 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,264 円／平米 44万571 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＵＲ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東大和市
地域	東京都東大和市湖畔３丁目９７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,740 円／平米 34万2,964 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,800 円／平米 32万6,633 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,785 円／平米 37万2,867 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＵＲ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東大和市
地域	東京都東大和市湖畔３丁目９７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,763 円／平米 42万8,996 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,763 円／平米 42万8,996 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,702 円／平米 40万8,959 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	緑地保全地区（緑地保全地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＵＲ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東大和市
地域	東京都東大和市湖畔３丁目９７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,068 円／平米 51万5,961 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,450 円／平米 51万3,918 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,778 円／平米 44万2,270 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情