路線価 (2023) 北海道江別市野幌町52-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 江別市北海道江別市野幌町５２番８
価格時点	2023 年
駅名	野幌駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (1539 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,800万 円 (1539 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,887 円／坪 1平米 8万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江別市の商業地域及びその周辺の商住混在地域と把握した。需要者としては店舗又は事業所の取得を目的とする一般事業法人、賃貸用不動産の取得を目的とする不動産関連事業者等が想定される。ＪＲ野幌駅周辺では鉄道の高架化、土地区画整理事業、街路整備事業等が行われ、利便性の向上や施設の集約化が進んだ。商業地では流通する物件がほとんど無いが、背後の住宅地では成約価格が大きく上昇している。 (2) 同一需給圏は江別市内のＪＲ駅前や幹線道路沿いにおける商業地域の範囲。需要者は道内及び道外の法人事業者が中心である。周辺における整備事業もあり、近年ＪＲ野幌駅前が江別市の中心商業地域としての地位を固めているため、地価上昇が顕著となっている。商業地で規模・総額が多様なため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には貸店舗等の賃貸用不動産も多いことから収益還元法を適用したが、収益価格の試算においては土地に帰属する純収益の割合が建物に帰属する純収益に比して小さいため、採用数値の僅かな差異が結果を大きく左右することとなりその精度は比準価格に比べ劣るものと判断される。本件では、比準価格を中心として収益価格を関連付け、前年価格からの検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準とすべき他の標準地は存しない。 (2) 比準、収益の２試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が低く硬直的に推移しているため低廉に求められたものと判断され、テナント物件が少ない地域内では規範性が劣る理論的な価格である。本件では、精度的観点から対象不動産の市場性を反映した規範性の高い比準価格を中心とし、投資採算性を示す収益価格の水準を参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	野幌駅北方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	465.5 坪 (1539 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江別市北海道江別市野幌町５２番８
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	45 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	江別の顔づくり事業が完了した野幌駅前の商業地域
街路	２１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)江別駅周辺の土地区画整理事業・街路事業等が完了し、今後の発展に期待が寄せられる。 (2)ＪＲ野幌駅前中心商業地域として江別市内における相対的な地位は上がっており、今後も引続き地価上昇傾向を示すと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万2,499 円 1平米 9万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万7,458円 1平米 9万3,000円
前年から次年への変動率 13.9 ％
2022年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万2,499円 1平米 9万1,500円
前年から次年への変動率 13.3 ％
2019年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景として都市部の地価上昇が周辺自治体に及んでいる。 (2)金融緩和もあり、札幌市及び周辺都市の商業地は地価上昇を示しており、コロナ禍の影響は認められない。
地域要因
(1)江別の顔づくり事業等により、地域の相対的地位は向上した。 (2)野幌駅周辺では土地需要が供給を大きく上回っており、地価上昇圧力が依然として強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市野幌町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,524 円／平米 21万10 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,991 円／平米 21万8,166 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,745 円／平米 27万6,861 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市野幌町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,134 円／平米 24万5,087 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,452 円／平米 25万9,362 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,438 円／平米 36万8,414 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市野幌町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,844 円／平米 17万4,702 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,383 円／平米 17万9,790 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,901 円／平米 27万4,071 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,700 円／平米 29万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市野幌町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万418 円／平米 16万6,682 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,589 円／平米 17万3,859 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,238 円／平米 23万8,819 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231331217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江別市
地域	北海道江別市野幌町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万22 円／平米 23万1,493 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,506 円／平米 24万6,317 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,334 円／平米 38万1,294 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情