路線価 (2023) 東京都東大和市芋窪2-2053-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東大和市東京都東大和市芋窪２丁目２０５３番２外
価格時点	2023 年
駅名	上北台駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円／坪 1平米 13万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東大和市及び周辺市の近隣商業地域及び商住混在地域である。主たる需要者は市内外の小規模小売店舗や個人事業主、不動産業者等が中心である。商業地としての需要は弱いが、共同住宅を併用することで、地域に地縁を有する事業者等の需要が見込める。青梅街道沿いの近隣商業地域であるが、商業用途の需要は弱く、取引件数は少ない。需要の中心価格帯は１㎡当たり１０万円台の前半である。 (2) 同一需給圏は東大和市及び隣接市内に存する生活幹線道路沿いの住商混在地域及び近隣商業地域である。主たる需要者は地縁性のある個人事業主、個人住宅の購入者等である。当該地域は商況が低迷し空店舗が多くみられる路線商業地域であり、商業系不動産への需要は弱く住宅用途への転換需要が見込まれる。地価水準は背後の住宅地価格に牽引される傾向が認められ、上昇基調である。中心となる価格帯は坪当り４０万円～５０万円であるが、取引件数は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、収益性に着目して求めた理論的な価格であり、想定要素を含みやや流動的な側面を有するが、商業的地域においては斟酌すべき価格である。本件では実証的な比準価格を中心とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、投資採算性に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、現実の市場で成立した取引事例から試算された比準価格は、多様な需要を前提とした取引実態を反映し説得力を有する。近隣地域は旧来型の路線商業地域であり、収益目的の投資物件の取引は少なく、自己利用目的の取引が殆どである実態を考慮して、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上北台駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、一般住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大和市東京都東大和市芋窪２丁目２０５３番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．９ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (2)青梅街道沿いの近隣商業地域であるが、商業繁華性等に影響を与える特段の変動要因は見当たらない。当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症の沈静化傾向と各種の政策効果により、景気は持ち直しているが、物価上昇、金融資本市場の動向等に注視が必要である。 (2)コロナ禍からの回復傾向と各種政策の効果等により、不動産市況は概ね堅調に推移しているが、金利上昇による下振れリスクに注意を要する。
地域要因
(1)地域の発展または衰退を促す地域要因の変化は特にない。 (2)最寄駅からやや距離のある都道沿いの住商混在地域で、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)標準的な画地であり、代替、競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度について、特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。角地の優位性はあるが、地域における標準的な画地で、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＡＲ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東大和市芋窪２丁目２０５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,836 円／平米 84万9,100 円／坪
推定価格 平米 坪	25万353 円／平米 82万7,667 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,072 円／平米 57万8,788 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＵＲ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東大和市
地域	東京都東大和市芋窪２丁目２０５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,940 円／平米 59万4,882 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,439 円／平米 54万6,941 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,847 円／平米 46万2,334 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＵＲ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東大和市
地域	東京都東大和市芋窪２丁目２０５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万912 円／平米 59万8,095 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,820 円／平米 62万933 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,751 円／平米 46万8,629 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＵＲ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東大和市
地域	東京都東大和市芋窪２丁目２０５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,432 円／平米 44万7,738 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,757 円／平米 42万8,977 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,446 円／平米 44万7,784 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	133 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情