路線価 (2023) 東京都清瀬市中清戸4-931-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 清瀬市東京都清瀬市中清戸４丁目９３１番２３
価格時点	2023 年
駅名	清瀬駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、清瀬市及び周辺市の西武線及びＪＲ線各沿線の住宅地域である。需要者は、同一需給圏に居住する都心もしくは周辺エリアへの通勤者が中心である。バス便利用の住宅地域で足元の需要はあるものの、住宅地の供給が追いついていない。実需層の所得水準の停滞から、地価の上昇には限界があるものと考える。土地の需要の中心となる価格帯は、坪当たり５５万円前後、新築建売住宅は敷地が１２０㎡程度で３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は清瀬市及び周辺市の西武線沿線の住宅地域である。需要者は、同市居住者を中心として、東京郊外の利便性並びに快適性を求める一次取得者層が主体である。東京郊外の住宅地として一定の需要がある。一般的要因の影響を受け、地価は上昇している。新築一戸建住宅の場合、地積１００～１２０㎡、家屋（延床）２５～３０坪前後、総額で３，０００～４，０００万円前後が需要の中心的な価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は徒歩圏外の戸建住宅地域に存し、土地は住宅用途で自用を目的とする取引が大半を占めている。比準価格は規範性の高い取引事例から試算されており実証的である。当地域は賃貸住宅の需要が極めて乏しく、市場性を有する賃貸住宅の敷地に適さないと判断したため、収益還元法を適用しなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性が反映された比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建一般住宅が多い地域で、最寄り駅から遠く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法は適用しない。自己利用目的の戸建住宅取引が大部分であり、居住の利便性・快適性に重点を置いて取引が行なわれており、比準価格の規範性は高く信頼できる。よって、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	清瀬駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅のほか農地も多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	清瀬市東京都清瀬市中清戸４丁目９３１番２３
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周囲には農地が残っている住宅地域であるが、近接して土地区画整理事業が進捗中であり、漸次農地と住宅地が共存する地域として整備されていくものと予測する。 (2)最寄駅から徒歩圏外に位置する住宅地域で畑も多くみられるが、周辺では宅地開発や土地区画整理事業が施行されており、将来的には徐々に住環境の良好なエリアとして熟成が進むものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸建住宅の取引が減少しているが、成約価格は高止まりしている。物価高で景況感の悪化が続けば、住宅地の取引価格は沈静化するものと予測する。 (2)不動産市況は、住宅地域においては堅調に推移しているが、商業系用途については回復基調にありつつも先行き不透明感が一部拭えない状況にある。
地域要因
(1)周囲に農地が残っており、引込み道路により累積的に開発された住宅地域である。住宅地としての土地利用に特段の変動要因はない。 (2)最寄駅から遠い住宅地域で、周辺に畑も見られる。周辺では徐々に宅地化が進行しているが、当面はほぼ現状を維持するものと思料する。
個別的要因	(1)画地の位置及び形状等は標準的であり特に変動要因はない。 (2)方位の優位性はあるが、地域におけるほぼ標準的な画地である。市場競争力は普通程度で、変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市中清戸４丁目９３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,034 円／平米 56万8,744 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,504 円／平米 56万380 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,180 円／平米 54万9,391 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＯＢ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市中清戸４丁目９３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,039 円／平米 63万4,881 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,659 円／平米 63万3,625 円／坪
標準価格 平米 坪	17万971 円／平米 56万5,230 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	67 ％
基準容積率	143 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市中清戸４丁目９３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,151 円／平米 50万6,317 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,499 円／平米 50万856 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,305 円／平米 52万6,662 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＯＢ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市中清戸４丁目９３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,300 円／平米 50万3,504 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,671 円／平米 50万8,036 円／坪
標準価格 平米 坪	16万912 円／平米 53万1,975 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＯＢ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市中清戸４丁目９３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,524 円／平米 48万4,408 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,760 円／平米 57万4,451 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,863 円／平米 55万8,261 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情