路線価 (2023) 東京都清瀬市下清戸5-869-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 清瀬市東京都清瀬市下清戸５丁目８６９番７
価格時点	2023 年
駅名	清瀬駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円／坪 1平米 13万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、清瀬市及び周辺市内に存する西武池袋線及びＪＲ武蔵野線沿線の最寄駅からバス便利用となる住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者であり、他の圏域からの流入は少ない。周辺は未だ畑や空地が多くみられる交通利便性の劣る地域であり、人気のエリアとはいえないが、総額に割安感があるため一定の需要が存する。新築戸建住宅の相場は３，０００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は清瀬市及び隣接市の西武池袋線及びＪＲ武蔵野線沿線の徒歩圏外に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住し、地縁的選好性を有する一次取得者層が中心である。近隣地域は駅から距離がありバス便利用となるため交通利便性はやや劣るが、総額が低いことから一定の需要が認められる。周辺における土地価格の中心価格帯は、画地の形状、立地条件等により差異はあるが、１００㎡前後の土地で１，０００～１，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する近隣地域は低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的の取引が大半を占め、収益物件はほとんど見受けられず、収益性よりも居住の快適性が強く求められる地域である。また、賃貸市場は未成熟で投資採算性が低く、収益価格は地価の指標にはなり得ないことから収益還元法は非適用とした。よって、需要者の意思が直接反映されている比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、自用での居住目的の取引が中心であり、居住の快適性や利便性が重視されることから、需要者の購入動機を反映した比準価格の説得力は高い。一方、駅からの距離があり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は価格の指標とならないことから、収益還元法は非適用とした。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	清瀬駅　北東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地等の空地も多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	清瀬市東京都清瀬市下清戸５丁目８６９番７
標準地の範囲
東	70 m
西	15 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準法方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からバス便圏の戸建住宅が中心の既存の住宅地域で、特別な変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)地域を変動させる特段の要因は認められないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和が継続している中、世帯所得の増加、テレワークの浸透を背景にした住宅需要の拡大等があり、清瀬市の地価は上昇傾向にある。 (2)物価上昇等による先行き懸念はあるものの、景気は緩やかな持ち直し傾向にある。不動産需要も低金利等を背景に概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)市の中心部から離れた地域に存する住宅地域であるが、値頃感もあり一定の需要は存する。地価は一般的要因の影響下にあり若干の上昇となっている。 (2)駅から離れた住宅地域であり、総額が低く一定の需要は存する。地域要因に特段の変動はなく、概ね安定的に推移している。
個別的要因	(1)方位、規模、形状の点で概ね地域の標準的な画地であり、格別の変動要因は認められない。市場競争力は普通である。 (2)近隣地域内でほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普通である。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市下清戸５丁目８６９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,233 円／平米 51万9,812 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,648 円／平米 52万4,490 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,250 円／平米 44万7,137 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市下清戸５丁目８６９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,151 円／平米 50万6,317 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,499 円／平米 50万856 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,456 円／平米 46万7,654 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市下清戸５丁目８６９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,329 円／平米 52万130 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,100 円／平米 55万2,433 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,675 円／平米 47万8,296 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市下清戸５丁目８６９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万344 円／平米 49万7,037 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,863 円／平米 48万2,223 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,607 円／平米 45万4,929 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＯＢ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市下清戸５丁目８６９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,059 円／平米 56万5,521 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,214 円／平米 55万9,421 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,214 円／平米 55万9,421 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情