路線価 (2023) 東京都清瀬市中清戸2-685-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 清瀬市東京都清瀬市中清戸２丁目６８５番２
価格時点	2023 年
駅名	清瀬駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万1,118 円 1平米 20万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万1,118 円／坪 1平米 20万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、清瀬市及びその周辺市の西武線沿線の住宅地域がその中心である。典型的な需要者は一般住宅取得目的の者に代表されるが、地縁的選好性を有する者がその中心になるものと判断される。地域は、日枝神社や長命寺などの神社仏閣が見られる古くからの街道沿いにあって、住宅需要は底堅いものがある。土地取引の相場は坪６５万～７０万円程度で、周辺地域における新築建売住宅については、このところ４千万円を超える物件が多く見られる。 (2) 同一需給圏は、清瀬市及び隣接市内に存する住宅地域である。需要者は市内をはじめ周辺市に居住する、当圏域に地縁を有する住宅一次取得者及び買替え層が中心となる。近隣地域は、幹線道路沿いであるものの、周辺には空地も多く、一帯は戸建住宅や共同住宅のほか農家住宅も散見される住宅地域である。需要の中心となる価格帯は、敷地規模１２０㎡程度の新築戸建物件では３，５００万円から４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は一般住宅や農家住宅のほか共同住宅や居宅兼事務所などが見られる街道沿いの地域に所在している。多種多様な需要が混在するものの、取引は一般住宅取得目的等自用目的の取引が殆どである。需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視して価格決定する傾向にある。そこで、本件においては実証性の高い比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の周辺ではアパート等の収益物件も見られるが、当地域は自用目的の取引が中心で、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあり、これに基づいて取引価格が形成されるため、収益性に着目した収益価格の規範性は劣る。よって、本件においては、取引の実態を反映し実証性を有する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	清瀬駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパートが混在する街道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	清瀬市東京都清瀬市中清戸２丁目６８５番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	12.5 m
面積	160 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基本方位北　　　１２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅や農家住宅等が混在する志木街道沿いの古くからの住宅地域である。特別な変動要因も見当たらないことから、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)幹線道路沿い住宅地域として、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万1,118 円 1平米 20万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万1,118 円 1平米 20万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費の高騰等により新築戸建分譲住宅の価格は上昇したが、低金利や共働世帯の増加、住に対する意識の変化等を背景に需要は堅調に推移してきた。 (2)不動産市況は、住宅地域においては堅調に推移しているが、商業系用途については回復基調にありつつも先行き不透明感が一部拭えない状況にある。
地域要因
(1)志木街道沿いの住宅色の濃い地域。地域要因に特別な変動はないが、地価は一般的要因の影響を受けて上昇となった。 (2)幹線道路沿いではあるが、住宅色の濃い地域で特段の変動は認められない。一般的要因の動向を反映し、地価はやや上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域における概ね標準的な整形地で、価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市中清戸２丁目６８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,953 円／平米 74万389 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,510 円／平米 73万8,924 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,205 円／平米 64万5,348 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市中清戸２丁目６８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,057 円／平米 60万1,880 円／坪
推定価格 平米 坪	19万575 円／平米 63万41 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,283 円／平米 65万2,218 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市中清戸２丁目６８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,034 円／平米 56万8,744 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,504 円／平米 56万380 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,602 円／平米 62万6,824 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市中清戸２丁目６８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,277 円／平米 65万8,810 円／坪
推定価格 平米 坪	19万926 円／平米 63万1,201 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,117 円／平米 63万1,833 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情