路線価 (2023) 東京都清瀬市松山1-985-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 清瀬市東京都清瀬市松山１丁目９８５番２
価格時点	2023 年
駅名	清瀬駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円／坪 1平米 27万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね清瀬市及びその周辺市のうち、西武線沿線の駅近の幹線道路沿いの商業地域がその中心である。需要者は、地場の中小法人、店舗、事務所等の不動産賃貸事業を目的とする不動産業者や個人投資家、共同住宅建設目的の事業者等が想定される。一般的要因の影響により、住宅地と比較すると上昇の程度が弱いものの、同一需給圏内の商業地の地価について、やや上昇傾向が認められる。 (2) 同一需給圏は、主として清瀬市及びその周辺市の各駅周辺及び幹線道路沿いに存する商業系の地域等である。売買の需要者は店舗付マンションの建設を目的とする不動産業者等が想定され、店舗区画の賃貸需要者は、店舗等を運営する各種法人のほか地縁を有する個人事業者等が中心になる。新型コロナウイルスの感染症の影響により店舗等の需要減退がみられたが、回復傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する駅近かつ幹線道路沿いの商業地域においては、多種多様な取引が混在するが、収益目的の取引も少なからず認められ、収益性が投資判断の重要な指標の一つとなっている。よって、本件においては、実証性の高い比準価格を中心としつつも、対象標準地の収益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 西武池袋線「清瀬」駅前において、自用または賃貸用の店舗付事務所、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存し、多様な用途の需要が想定される。投資採算性を反映した価格形成も認められるが、現実の取引市場において様々な利用目的及び選択指標を反映して成立した取引事例に基づく比準価格が、実証的で説得力が高いと判断した。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	清瀬駅西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	清瀬市東京都清瀬市松山１丁目９８５番２
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小金井街道沿いについては商機能の衰退傾向が見られるが、一方で、上層階に共同住宅を有する建物が徐々に増加するなど、容積の有効活用は進んでいる。 (2)地域を変動させる特段の要因は認められないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)不動産市況は、住宅地域においては堅調に推移しているが、商業系用途については回復基調にありつつも先行き不透明感が一部拭えない状況にある。 (2)物価上昇等による先行き懸念はあるものの、景気は緩やかな持ち直し傾向にある。不動産需要も低金利等を背景に概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)駅近かつ幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に変化はみられない。一般的要因の影響を受け、地価はやや上昇している。 (2)清瀬駅周辺の商業地域で、地域的には特段の変化はない。商業地の需要は減退していたが回復傾向にあり、地価は概ね安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)近隣地域内でほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普通である。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市松山１丁目９８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,454 円／平米 82万1,389 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,792 円／平米 84万2,342 円／坪
標準価格 平米 坪	27万9,991 円／平米 92万5,650 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市松山１丁目９８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,181 円／平米 77万4,202 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,196 円／平米 76万4,334 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,405 円／平米 97万9,915 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	218 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＡＲ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都清瀬市松山１丁目９８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,836 円／平米 73万3,390 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,667 円／平米 71万6,301 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,861 円／平米 85万5,794 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国立市
地域	東京都清瀬市松山１丁目９８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万2,770 円／平米 143万738 円／坪
推定価格 平米 坪	41万8,756 円／平米 138万4,407 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,174 円／平米 105万5,189 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情