路線価 (2023) 東京都東久留米市学園町2-26-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東久留米市東京都東久留米市学園町２丁目２６番９外
価格時点	2023 年
駅名	ひばりヶ丘駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万488 円／坪 1平米 34万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、東久留米市及び周辺市内の西武線沿線の住宅地域がその中心で、特に駅徒歩圏内の環境良好な住宅地域については価格牽連性が強い。主な需要者は、比較的所得の高いサラリーマン層や買替層である。駅徒歩圏内の大中規模一般住宅が残る閑静な住宅地域である。住宅需要は堅調で、地価も上昇となっている。需要の中心価格帯は、近年細分化傾向が見られることから土地総額で４千万円～５千万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は東久留米市及び隣接市の準優良及び標準住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の一次取得者及び一部の買い替え層である。当地域は、ひばりヶ丘駅から徒歩１０分圏内で、大規模な画地も多く残る住環境の優良な住宅地域であり、住宅地需要は根強いものがある。中心価格帯は、土地は１００㎡強で総額４０００万円程度、新築分譲戸建で総額６０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性を重視しての自己居住目的の取引が殆どである。その為、収益性を反映した収益価格は説得力に欠ける。一方、本件比準価格は、主に自己居住目的で取引された際の事例に基づくもので、典型的な需要者の購入動機を反映した実証的で説得力を有する価格である。そこで、比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅中心の低層住宅地域である。自用目的での取引が多く居住の快適性が重視される傾向が強い。アパート等の賃貸物件も見られるが、数は少なく、賃貸市場が充実しているとは言えないことから、収益性を中心に土地の価格が形成されているとは言い難い。よって、需要者の意思を直接反映していると考えられる比準価格を重視し、収益価格を参酌しつつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ひばりヶ丘駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東久留米市東京都東久留米市学園町２丁目２６番９外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	130 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	290 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因は認められない為、当分の間は概ね現状のまま推移するものと予測される。 (2)地域要因に格別の変化は認められず、当分の間、概ね現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費の高騰等により新築戸建分譲住宅の価格は上昇したが、低金利や共働世帯の増加、住に対する意識の変化等を背景に需要は堅調に推移してきた。 (2)新型コロナウイルス感染症の弱毒化に伴い、経済活動が復活する中、継続する低金利や各種政策に支えられ、不動産市場は緩やかな回復基調にある。
地域要因
(1)「ひばりヶ丘」駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域である。地域要因に特別な変動はないが、地価は一般的要因の影響を受けて上昇となった。 (2)自由学園の移転時に購入された土地を開発分譲してできた画地規模の大きい優良住宅地域で、緩やかに細分化が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域の標準的な画地で、特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＩＳ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市学園町２丁目２６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,060 円／平米 118万7,052 円／坪
推定価格 平米 坪	35万9,060 円／平米 118万7,052 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,602 円／平米 115万2,478 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＩＳ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市学園町２丁目２６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,198 円／平米 89万9,887 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,659 円／平米 89万8,105 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,599 円／平米 105万6,594 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市学園町２丁目２６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,795 円／平米 81万5,904 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,101 円／平米 81万304 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,352 円／平米 106万9,002 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市学園町２丁目２６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,240 円／平米 134万9,641 円／坪
推定価格 平米 坪	41万9,510 円／平米 138万6,900 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,485 円／平米 142万9,795 円／坪
査定価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市学園町２丁目２６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,642 円／平米 101万452 円／坪
推定価格 平米 坪	29万5,944 円／平米 97万8,391 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,944 円／平米 97万8,391 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情